迷雾观察，田仆资产宋炜谈当前房地产怎么了

　　作者宋炜是田仆资产创始合伙人，青年财经学者，原九鼎投资第一位内部晋升的合伙人。

　　宋炜近些年一直在国内各地奔波，考察各类企业，与企业家和投资人进行交流。他表示，自2015年股灾、房地产狂飙以来，中国经济形势似乎呈现出从未有过的复杂和不可捉摸，最近几乎每一次的拜访中大家都提出了各种各样的困惑，我也尽我所能地进行了分析和研讨。今天就把一些观点梳理出来，做个分享。

　　关于当前经济形势的几点看法，这是第一篇：房地产怎么了？

　　我常去的几个城市，南京、苏州、无锡、郑州，房价涨幅都很夸张，郑州拍出了4000万一亩的天价，多年来一潭死水的无锡竟然也拍出了1.8万的楼面价，而此前不要说地价，房价1.8万在无锡都属于顶级豪宅了，很多位置不错的住宅都不到1万。地产行业多年的“老司机”都纷纷表示看不懂，所有人都知道泡沫巨大，但房价还是狂涨，这究竟是怎么回事？

　　一、究竟怎么一回事？

　　第一个原因，我用之前在演讲中多次提到的“推球模型”来解释。10年和更久之前，中国政府相对于市场来说实力雄厚得多，就像一个大力士，借助于调控手段可以把市场这个球轻松地推来推去；5年之前，“四万亿”投放市场，GDP也增大了，所以市场实力增强，政府不再能轻松地左右市场，但依然尽在掌握；时至如今，GDP较十年前增长了一倍，房地产市场在2013年达到了销售量的峰值，2015年攀登销售额峰值，此情况下政府使出八九成的功力都不能撼动市场，所以过去一两年的时间里，从降息到降准，到改变限购政策等等，一两项政策下去市场波澜不惊，政府非得使出全副手段、十成功力才能一点点推动市场之球，但是一启动就会过头，超过政府所期望达到的均衡状态。

　　“推球”模型图

　　所以说，2015年以来房价飙升的始作俑者实际上是政府，因为2014年楼市极其萧条，政府为了去化库存，采取了多个手段，结果一下推过了头，一下把市场从寒冬推到了盛夏。实际上，股市在过去一年多的表现亦是类似原因。

　　第二个原因，各级政府的目标不尽一致。理论上说，中央政府对于房地产的调控是比较符合最大多数人利益的，而地方政府则不同。各地政府自2013年末以来日子很不好过，一方面，土地市场不活跃，政府的土地财政收入增长乏力，另一方面大量的政府债面临着巨大的还款压力，甚至有地方政府已经在违约的边缘。而房地产市场的复苏无疑可以救政府于水火，财政收入不断攀升，抵押物价值提高，不再需要被动补仓——这就好比恒大入市购入万科股票，推高了股价，变相拯救了宝能。谨慎怀疑，甚至会有政府和房企合作，推高地价，另外再以其他方式给房企以补偿。那么，其结果就是，花转出去了，鼓声未停，这一任的书记市长交出了满意的答卷，但下一任领导估计不好做了，中央政府也会面临更严峻的形势。

　　第三个原因，房地产是已经很贵了，但几乎没有更好的投资品种，而且市场上的投资品种很多都让人无法理解甚至有不少骗局。看看自2015年以来发生了哪些大事件吧。首先，2015年上半年，当四线五线城市的老百姓都冲进股市以后，股市断崖式下跌，股民们恍然大悟，原来股票风险这么大！其次，包括E租宝、泛亚，P2P和形形色色另类商品“交易所”的虚妄繁荣从2015年末开始崩塌，老百姓们再次被教育。再次，中国已经处在了长期的利率下行通道，这一点自2015年股灾以来又得到了强化，各种金融机构的理财产品收益不断下降。老百姓一点点回过神来，原来还是房地产最靠谱啊！所以，就义无反顾的买买买，房价自然就涨，财富效应极其明显，于是进一步刺激了更疯狂的买买买。中国超发的天量货币再次涌进了巨大的蓄水池，因此，这一轮的房价狂飙确实是货币现象。有研究表明，房价领涨的城市，都是居民存款余额涨幅大的城市。

　　二、泡沫会破灭吗？

　　那么，最近很多文章写到的，类似于日本地产泡沫破灭的那种情况，会在中国出现吗？我认为，这是一个很好的问题。

　　一方面，政府现在也知道房地产过热，已开始新一轮调控。调控实际上2016年初已经开始了，但不出意外的话，绝不会立竿见影，依然是“十二道金牌”才能逆转形势，所以我预测要到2016年末、2017年初，产业政策、货币政策、窗口指导等都火力全开以后，房地产才会逐步开始新一轮的寒冬。无锡最近涨幅最大，但它本来应该是房价最不会上涨的区域，因为城镇化程度高，摊大饼式向外铺，房价从核心区向外线性下降，对属下县级市江阴和宜兴几乎没有辐射力，多年来一直是封闭社会，人口流入效应弱，政府土地供应巨大，回迁房、安居房建设得又好又多。当这个最不该涨的城市房价都攀上高峰时，其实说明高潮快结束了。就像海潮涌过来，最后一批浪头打过去，接下来就要退潮了。

　　另一方面，中国的房地产一般不会出现量价齐跌的景象，接下来量绝对会跌，而且跌幅巨大，真实需求绝不可能长期维持在现在的水平，而价则会小幅下跌或震荡，即所谓有价无市。之所以如此，是因为房地产的货币属性太强，全社会融资的抵押物基本都是房产土地，若全国性的房价地价下跌，将会导致严重的通货紧缩，从而经济衰退，社会动荡。还是用宝能的例子，如果没有恒大这个白衣骑士，宝能的巨量股票价格越跌越厉害，当金融机构也吃不消开始抛售的时候，就会产生类似于“乘数加速数”的效应从而推动更加猛烈的下跌，最终宝能被黑洞吞噬。

　　而中国政府又是世界上少有的既有收入又有资产的政府，拥有强大的控制能力，再加上土地国有的国情，尽管市场这个球已经很大了，但政府还有能力不让它全盘失控。所以，我不认为日本房地产泡沫的悲剧会在国内上演，这一次的结果肯定不会像那么严重。但可以肯定的是，接下来就像回到2年前，销售速度极其缓慢，资金链紧的企业会死掉一批。特别是在2016年下半年最高潮期拿地的企业，如果撑不到2年后的下一个高潮，那就很悬了。

　　尽管我认为不会彻底崩盘，但这一次的房地产高潮还是造成了难以挽回的严重后果，之前的房地产领先实体经济也许也就5年，那现在已经到10年了。那么，实体经济还有机会吗？我们下一篇再来谈谈这个问题。