保利华夏幸福等去年在武汉囤地 真替这些房企捏把汗

　　疫情之下，地产圈人心惶惶。复工时间一再延迟，原定于2月的许多土地拍卖纷纷延期。

　　身边的地产人集体钻研网红直播模式之余，对今年的楼市行情不确定性充满焦虑。

　　特别是那些在湖北囤了不少地块与项目的房企，业内人都在替他们捏把汗。

　　昨天，我拿到易居研究院提供的一些数据表，看到疫情重灾区湖北武汉去年卖地的详细情况。值得关注的有几个点：
　　1．不乏高溢价的地块，最高溢价率达81.8%。面对疫情+经济双重打击，目测它们目前所承受的调整压力史无前例。


　　数据来源：易居研究院中国百城报告相关数据

　　数据来源：易居研究院中国百城报告相关数据显示
　　2．不少房企去年第一次在武汉拿地，老牌房企也持续加仓。


　　图片来源：乐居
　　包括雅士林、民发、信达、美的、新希望、时代中国、上坤等，它们通过合作、收购、招拍挂多种方式进场布局，希望在这座准一线城市拿下好业绩。

　　另外，包括融创、华发、碧桂园、华润、华侨城、当代、保利、绿地、远洋等老牌房企，仍在2019年积极补仓武汉。

　　事实上，疫情之前的武汉土拍市场仍然很活跃，当地政府愿意拿出大量优质地块出售。

　　据湖北中原研究部数据，2019年1-12月武汉土地市场全年的供应建面、成交建面数据都在增长，其中平均楼面地价5573元/平，同比涨了25.97%。同时，全年土地出让金1728.17亿元，创下历史新高，同比涨了34.83%。


　　只是它们不曾料想，刚开年就遇到了这种前所未有的天灾人祸。

　　今年这些房企在武汉会面临同样的问题：工地无法开工导致工程延迟，这几乎是最影响全局，也是最核心的基础工程了。

　　预计当地对土地的收入依赖或许会让武汉在疫情过后出台一些刺激政策。

　　但另一方面，武汉楼市投资前景并不明朗。

　　因为购房者包括投资客是否在短期内还愿意把真金白银投入到武汉楼市里则是个大问号。

　　前几天的文章我曾做个调研，有一派观点认为武汉，身为准一线城市，此次应对重大疫情的过程中暴露出诸多问题，与先进城市仍存在巨大差距，几乎让所有人都感到失望与愤怒。

　　这对于普通购房者的打击非常大，家庭破碎、大面积的停工停业或造成月供压力、断供风险。网上已有不少购房者在武汉想退房或违约的咨询案例，预计外地人短中期内，对于武汉这座城市的信心和投资冲动，肯定不复以往。

　　但也有一派人认为，经济好的城市，买房人也会选择性失忆。武汉虽比不了北京、广州这样的一线城市，但确实是中部地区最大的核心城市之一。


　　所以，我想房企应该认真思考企业在湖北特别是武汉地区，短期、中期及长期的布局，目标受众的年龄层也该分阶段针对性地有所调整。

　　武汉的疫情蔓延到全国之后，也严重影响到了今年各地的卖地情况。

　　诸葛找房的媒体朋友给我发了两个土地拍卖的延期表。






　　截止2月4日，已有25省市出台相关通知延迟土拍时间，各城市延迟时间不一。其中，重庆、合肥、南宁、昆明四城允许线上拍卖，其他城市拍卖时间恢复时间由各城市公共资源中心通知为准。

　　其实，房企即使没有遇到此次疫情，也正在面临诸多问题，比如在前两年拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之融资渠道收紧，资金链偏紧，因此在土拍出价时候极其谨慎。

　　但显然不是所有土地市场都受影响，比如10号复工当天，上市房企龙光仍然在广州拿下一块白云区的宅地。


　　数据来源：易居研究院
　　值得注意的是，2月11日北京开启土地首拍，出让3宗不限价涉宅用地，总起始价70.63亿元，总成交价80.05亿元。最终结果如下：
　　首创以底价29.75亿元获得石景山区西黄村地块；
　　华润联合中交以46.7亿元竞得北京市通州区马驹桥镇亦庄新城地块，溢价率为22.89%；
　　京能以3.6亿元获得北京市大兴区采育镇宅地，溢价率为25%。

　　接下来的14号，北京还将再推出3宗宅地。

　　除了北京，上海、杭州等多个城市土地市场11日开启。

　　不能否认的是，除了几家相对激进的民企，大概从去年开始，公开的招拍挂市场活跃地更多的几乎是央企。这也说明了央企的资金实力，包括对后市有足够的信心。

　　从目前的经济走势看，预计下半年土地市场会有更多机会。

　　非常赞同严跃进老师的建议，一些房企销售受到疫情的影响，后续拍地可考虑通过与央企合作等方式。对于一些尚未复工开工的房企，需积极研究拿地机会，以免在土地投资中掉队。(青友圈)