龚成：日渐佳境的雅生活服务

雅居乐雅生活服务股份有限公司

LIVING SERVICES CO. LTD.

股票代号：03319

市盈率：38倍

每股盈利：$1.03

业务类别：地产相关

集团主席：黄奉潮、陈卓雄

主要股东：雅居乐集团（03383）（内资股及其他）（54.0%）

集团网址：http://www.agileliving.com.cn

5年业绩

年度：2015／2016／2017／2018／2019

收益（亿人民币）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3

毛利（亿人民币）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8

盈利（亿人民币）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3

每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03

每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50

毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7

ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企业简介--

雅居乐雅生活服务股份有限公司（雅生活）是中国物业管理服务供货商，2018年由雅居乐集团（03383）分拆上市，雅居乐集团及绿地控股是第一及第二大股东。

雅生活行中高端路线，名列中国物业管理企业品牌价值第12名，在中国数十个城市提供物业管理服务，管理物业总面积超过2亿平方米，服务业主及住户超过100万。近年不断透过收购扩大业务。

--业务发展--

雅生活成立1990年代，管理雅居乐集团开发的绝大部分物业，并引入香港式的物业管理模式，2015年除管理雅居乐集团的物业外，亦管理独立第三方的物业。

雅生活上市前的物管版图

到2017，雅生活收购了绿地物业，并引入绿地控股作为战略股东，依靠雅居乐集团及绿地控股这两间在中国有一定规模的物业发展商，提供了一定的生意，并以「雅居乐物业」和「绿地物业」两大品牌经营。

到近年，进一步收购数家区域性龙头物业管理企业，令业务进一步扩大。

--业务3大类别--

雅生活的主要业务，可分为3大类：「物业管理服务」、「外延增值服务」、「小区增值服务」，当中以物业管理服务为最大贡献部分。

雅生活主要业务

物业管理服务。雅生活为物业开发商、业主、住户，以及其他物业管理公司，提供一系列物业管理服务，其中包括为中高端住宅物业，以及非住宅物业（包括商用物业、写字楼、多用途综合体等），提供保安、清洁、绿化及园艺、维修及保养等服务。亦为地方性物业管理公司，提供顾问咨询服务。

雅生活主要按照包干制，收取物业管理服务的管理费，即是收取一个费用，经营盈亏均由物业管理公司负责，与业主无关。

外延增值服务。提供房地产全面的服务，包括销售场物业管理服务、其他延伸的增值服务，如物业营销代理、房屋检验等。

小区增值服务。向业主及住户提供增值服务，包括家政、房屋及商铺经纪、智能家居服务、小区旅游代理，以及运用线下物业管理服务，及在线服务平台的其他服务。

--行业分析--

在中国，物业管理费收费模式包括两类：包干制与酬金制，前者较为普遍，特别是对于住宅物业而言。在非住宅物业类别，逐渐开始采用酬金制，使业主更深入地参与其物业管理，且物业管理服务供货商亦受到更加密切的监督。

近年，随着中国不断城市化，以及人均可支配收入增加，物管行业所管理的物业面积，正快速增长。根据调查机构中指院的资料，物管行业的百强企业，管理物业的总面积，每年都以1、2成的速度增长。

当中的住宅物业，仍占最大比例，但物业管理公司追求管理物业类型的多元化，这是行业的情况。

过往，中国对物业管理的概念并不多，但随着城市化，同时更多屋苑、大厦类的物业，加上人民对生活质素追求的提高，都令物业管理行业发展快速。

行业的优点是持续性，当物业管理公司取得某大厦的合约时，这生意就会一直持续，除非该公司做得不好，否则居民就会不断支付费用，对企业来说，绝对是持续而稳定的现金流。另外，若该企业获取物业的数目，长远能保持增加，这就是更有利的情况，雅生活的背景因素，正影响这企业长远的发展。

--背景因素--

雅生活由雅居乐集团分柝，现时雅居乐集团仍是雅生活的大股东，持股50%以上，过往雅居乐集团不断提供旗下的物业予雅生活管理，到近年，雅生活则主动开拓其他市场。

这里简介一下雅居乐集团，这是中一家以中高端房地产开发为主的发展商，除主打住宅物业发展外，还从事环保、建设及酒店等产业。雅居乐集团本身拥有一定的规模，每年的营业额超过500亿人民币，同时有一定的品牌，由于有这背景因素，令雅生活拥有管理的物业不断增长，而且凭这背景而增长。

另外，由于雅居乐集团本身行中高端路线，因此雅生活所提供的物业管理质素，都行中高端路线，以中国平均的物业管理收费计，雅生活比平均数高1、2成。随着近年发展的物业趋向较高端化，市民对物业管理的质素要求都有所提高，相信以较高端定位会较有利。

2017年，雅生活与绿地控股建立了战略联盟，其后收购了绿地物业，而绿地控股成为雅生活的第二大股东（绿地控股是一家《财富》世界500强公司，业务有地产、能源、金融、酒店等，每年营业额过千亿）。这策略令雅生活扩展了物管的版图，同时这个背景因素，很大机会令往后有持续性的生意。

--竞争优势--

正正由于背靠雅居乐集团，以及绿地控股两大主要股东，这企业无论在规模上、品牌上、持续的生意上，都有一定的优势。

由于这两间企业都有房地产业务，当不断建成物业时，就需要物业管理，很大机会就会为雅生活提供生意。

虽然这两间企业，并不是必然提供物管生意给雅生活，但凭着上述所讲的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信这两间企业都会保持旗下物业在物管上，服务及品牌的统一性，因此，雅生活不断获得这两间企业的生意，都是合理的事。

另外，中国的物业管理行业，企业化发展的时期不算很长，雅生活算是较早期走进行业的企业，因此有一定的经验及品牌，同时行中高端路线，这都是较有优势的因素。加上企业有一定的规模、资源，在管理上更能标准化及专业化。

随着中国人的生活质素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服务，例如「管家服务」、「全方位服务」等概念，满足住户日常生活中多方面的需求。

--财务数据理想--

从上述的财务数据可见，雅生活的赚钱能力不错，同时增长处于高水平，这是由于近年不断进行收购，令业务不断扩展，但正常情况下，这企业增长虽不差，但不会如过往般爆炸性增长。

由于上市前后的股构结构不同，因此ROE出现了较大的下跌，而过往的代表性亦不大。ROE慢慢会回到较能反映到企业真实情况的水平。

毛利率处增长水平，这是由于业务的规模效益，令人工占比的成本有所减少，这亦是雅生活在规模上的优势，反映赚钱能力比行业较好。

另外，这企业的负债不高，比一般内房股理想得多，因为中国不少房地产商的负债，都处于过高水平，但雅生活就稳健得多，负债水平健康，加上业务十分稳定，都反映这企业拥有投资价值。

现金流强劲是这企业另一优点，业务稳定、收现金能力强、业务持续性，从这企业的经营活动现金流量，就能见到这企业的现金流相当好，保持理想的正数。

--发展前景--

中国的城镇化，以及人均可支配收入增长，成为物业管理行业的主要增长原动力，而雅生活近年积极进行并购活动，带动业务不断增长，相信管理层仍有野心，这企业仍会保持一定的增长力。

雅生活表示，将进一步扩大业务规模及市场份额，通过寻求战略投资、收购及联盟机遇，拓展物业管理服务组合。

另外，中国政府已发布指导性意见，以加强物业管理服务质量的标准化，相信长远对较有规模，以及较高端的物管企业有利。种种因素，都反映雅生活发展仍然正面。

--投资策略--

综合来说，雅生活无论在业务本质、规模、品牌、财务数据、前景，都是理想的，反映这企业有一定的质素。加上这企业的背景因素，以及行业的发展，相信这企业的前景不差，有长线投资的价值。

这企业的发展快速，可说是有危有机，虽然可带动业务快速增长，同时会令企业造成风险，投资者要明白这点。

整体来说，相信雅生活长远能保持中速增长。留意，由于盈利变化较大，投资者要以较合理的盈利去计算（股票班有详细讲述），15倍以下的市盈率会比较合理，20倍已经有点勉强（留意，并不是上年度盈利所计算的市盈率）。

简单来说，现价可说处于略贵水平，但由于行业及企业仍处发展阶段，原本有货投资者宜长线持有，慢慢等更佳的收成。无货者，宜等回少少才开始小注，要以分注模式投资。

（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票）

【作者简介】龚成

畅销书作者：《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

财经节目主持人：香港Now TV

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专栏作家：《经济一周》

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