房产律师——借他人名义买房后房屋出售出名人起诉分割房款纠纷

　　北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　刘某鑫向本院提出如下诉讼请求：1、刘某达向原告支付房款200万元，赵某诚承担连带责任；2、诉讼费由二被告负担。

　　事实理由如下：赵某诚因没有北京户口无在京购房资格，故借刘某鑫的北京户口以刘某鑫的名义购房。2003年12月25日，刘某鑫与北京T公司签订合同，购买了位于北京市丰台区A室经济适用房（以下简称A室房屋），房屋总价款276062元。赵某诚支付了首付款56062元，由刘某鑫在某银行按揭22万元。

　　2007年10月26日，刘某达作为见证人，林某辉作为执笔人，刘某鑫以房屋所有人名义与赵某诚以房屋租赁人名义签订了《房屋转让协议》，考虑到房屋市场价格上涨，赵某诚已支付了首付款56062元及部分的情况，该协议约定：“以该房屋首付款15万元，房屋涨款，共计30万元由赵某诚所得，此款由刘某鑫付给赵某诚；2007年10月底由刘某鑫付给赵某诚20万元，剩余部分2008年底付清；经双方同意银行偿还月费由刘某鑫依据合同从2007年11月交还”。

　　从此，刘某鑫与赵某诚之间就购买A室房屋涉及的债权债务清结终结。因2004年4月21日被告赵某诚向刘某达借款10万元未偿还，2008年3月22日，由刘某达作为证明人，赵某诚与刘某鑫签订《补充协议》约定：“所欠刘某达十万元款由刘某鑫于2008年6月1日前归还刘某达，如到期不还，将终止赵某诚与刘某鑫的丰台区A室的房屋买卖协议，由赵某诚将房屋收回转于刘某达”。2008年6月22日，赵某诚与刘某达二人签订《房屋转让协议》约定：把登记确权在刘某鑫名下的房屋，转让给刘某达，并约定如有纠纷，由某市人民法院管辖和处理。随后，刘某达即在某市人民法院（以下简称某市法院）起诉，将刘某鑫、赵某诚列为共同被告。某市法院于2008年9月22日作出判决书，判决A室房屋归刘某达所有，刘某鑫、赵某诚应协助办理房屋产权过户手续。

　　2015年8月19日，某市法院作出《执行裁定书》，裁定将被执行人刘某鑫名下A室房屋变更登记至申请执行人刘某达名下。刘某达于2015年9月6日将A室房屋上按揭本息合计124138.48元一次性付清，并将房屋出售与他人。刘某鑫委托公司评估房屋总价为280.76万元。原告认为，虽然赵某诚曾以刘某鑫名义购房，但此后二人签订房屋转让协议，清算了债权债务，赵某诚已将A室房屋转让与刘某鑫，房屋自始至终登记在刘某鑫名下，刘某鑫也实际占有使用房屋并一直偿还房屋上，房屋应系刘某鑫所有。

　　现刘某达、赵某诚恶意串通，将房屋变更登记至刘某达名下，侵害了刘某鑫的合法权益，依据房屋评估价值，综合考虑刘某鑫所欠刘某达债务及刘某达清偿的A室房屋数额及其他因素，故此原告起诉向刘某达主张200万元。

　　被告刘某达辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、A室房屋是赵某诚以刘某鑫名义购买的经济适用房，刘某鑫曾为赵某诚出具证明，A室房屋产权归赵某诚所有，此证明永久有效。2、刘某鑫起诉时提交的2007年10月26日由刘某达见证、林某辉执笔的《房屋转让协议》已被2007年12月刘某鑫与赵某诚签订的《房屋转让协议》及2008年3月22日所签《补充协议》取代，2007年10月26日的协议已无法律约束力。新协议约定，如刘某鑫在2008年6月1日前不偿还刘某达的款项，终止刘某鑫与赵某诚之间的房屋协议，收回房屋。

　　3、2008年6月22日，赵某诚与刘某达达成协议，因刘某鑫未偿还赵某诚购房时向刘某达所借款项，赵某诚收回房屋，将房屋转让与刘某达。基于以上协议，刘某达以房屋买卖合同纠纷为由在某市法院起诉，法院判决A室房屋归刘某达所有，赵某诚、刘某鑫协助刘某达办理房屋产权过户手续。该判决已生效并予以执行。

　　4、依据生效判决，该房屋于2008年10月即归刘某达所有，但在2008年7月24日法院查封此房后，2008年7月29日，刘某鑫将此房以64万元出售与案外人张某扬，张某扬又将此房出租与他人20年，一次性收取房租，导致法院难以执行。直至2015年8月法院强制将房屋过户至刘某达名下，但房屋仍未能实际交付。无奈之下，刘某达低价出售此房，造成出售房屋的价格低于市场价，造成房屋差价损失143万元及房租损失14万元，刘某达将保留就上述损失向刘某鑫求偿的权利。

　　5、某市法院判决，是将属于赵某诚的房屋判决归刘某达所有，并非是刘某鑫的房屋，刘某达与赵某诚之间存在法律关系，刘某达与刘某鑫之间不存在房屋转让关系。6、刘某达依据法院判决取得房屋所有权，在办理过户登记时，按国家政策要求交纳了原房价10%的税款，过户与刘某达的房屋是商品房，不是经济适用房。综上，刘某鑫起诉于法无据，请求法院驳回。

　　被告赵某诚辩称：原告所述不实，不同意原告诉讼请求，理由如下：1、2005年2月28日，刘某鑫向赵某诚出具《证明》，赵某诚以刘某鑫名义购房，为此赵某诚支付了经济适用房与商品房差价款8万元和名义费1000元。2、2005年10月20日，刘某鑫向赵某诚出具《证明》，约定涉案房屋产权属于赵某诚，此证明永久生效。为此，刘某鑫将自己的常住人口登记卡及与妻子苏某慧的结婚证件交与赵某诚。赵某诚以经办人资格办理了经济适用房的相关手续。

　　3、赵某诚支付了首付款56062元及手续费2万元，又以刘某鑫名义22万元，自2007年1月25日至2014年10月25日按约定偿还本息合计148704.09元。刘某鑫称自行偿还本息不属实。4、2007年10月26日，刘某鑫与赵某诚所签《房屋转让协议》未履行，刘某鑫诉称此协议表明双方之间就购房所涉债权债务清算终结不属实，双方债权债务至今未予清算。2008年3月22日，刘某鑫与赵某诚签订了《补充协议》，即将2007年10月26日协议撤销。

　　5、刘某鑫诉称赵某诚与刘某达恶意串通，在某市法院起诉，侵害其权益于法无据。2008年3月22日，刘某达作为证明人，赵某诚与刘某鑫签订《补充协议》约定，刘某鑫于2008年6月1日前归还所欠刘某达10万元，如到期不还，将终止赵某诚与刘某鑫就A室房屋签订的买卖协议，由赵某诚收回房屋转于刘某达。因刘某鑫未按约定履行义务，造成赵某诚几百万房产巨大损失，而刘某达以10万元成本获得了价值280万元的房产。

　　6、在某市法院的案件中，刘某鑫作为被告参加诉讼并答辩：“我的答辩意见和赵某诚的答辩意见大致相同，被告赵某诚借原告10万元我只是担保人，因为赵某诚还欠不少款项没有偿还，因此，对担保没有付款义务，不同意用属于我在北京市丰台区A室房屋抵偿原告债务”。此答辩意见完全违背上述《补充协议》的内容。某法院判决后，刘某鑫本应上诉却不上诉，放任损失扩大，再次给赵某诚造成损失，现在将虚假诉讼责任推卸与赵某诚，不能成立。

　　7、A室房屋实为赵某诚、刘某鑫、刘某达共同共有。赵某诚与刘某鑫协商，用刘某达10万元业务费用，借刘某鑫名义购买了A室房屋，三人以此房屋为居所，在房屋北面，刘某达、赵某诚共同出资，租赁房屋开办宾馆，刘某达曾在丰台区法院之前案件中辩称，赵某诚借刘某鑫名义骗我的钱买的房，房屋应该属于我们三人。另三人在共同经商使用房屋过程中，曾多次书面约定房屋归刘某鑫、归赵某诚、归刘某达，亦表明A室房屋被三人拥有。尽管某市法院判决确认房屋归刘某达所有，但实际此房屋实应归三人共有，应依据购房贡献大小，按市场评估价280万元三人进行分割。

　　2003年12月25日，赵某诚借刘某鑫之名购买北京市丰台区A室房屋，总价款276062元，方式支付。合同签订后，赵某诚支付了首付款56062元，并以刘某鑫名义办理了。

　　2005年2月28日，刘某鑫出具《证明》，载明因赵某诚没有北京户口，A室房屋所有权永远归赵某诚所有，赵某诚为此已付给刘某鑫经济适用房与商品房差价8万元和名义费1000元……此证明永久生效。

　　2007年10月26日，刘某达作为见证人，林某辉作为执笔人，刘某鑫以房屋所有人名义与赵某诚以房屋租赁人名义签订了《房屋转让协议》约定：“……该房屋首付款15万元，房屋涨款15万元，共计30万元由赵某诚分得，此款由刘某鑫付给赵某诚；2007年10月底由刘某鑫付给赵某诚20万元，剩余部分2008年底付清；经双方同意银行偿还月费由刘某鑫依据合同从2007年11月份交还。”此后，赵某诚将涉案房屋交还刘某鑫。

　　2008年3月22日，赵某诚与刘某鑫签订《补充协议》，约定：2008年6月1日前刘某鑫归还欠刘某达的款项10万元，如到期不还，终止双方房屋买卖协议，由赵某诚将房屋收回转于刘某达。此后，刘某鑫未代赵某诚偿还刘某达的欠款10万元。

　　2008年6月22日，赵某诚（转让方、甲方）与刘某达（受让方、乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方与刘某鑫订立A室房屋买卖协议，但刘某鑫超期违约拒不支付有关房款，故依据相关协议，甲方和刘某鑫于2008年6月1日终止了双方房屋买卖协议；又因甲方原欠乙方10万元本金和约定利息及违约金和受让合作建设宾馆的欠款等，故甲方将A室房屋转让给乙方，甲方与刘某鑫的债权债务关系，由甲方自行另外单独处理；如有纠纷由某市法院管辖。

　　2008年7月，刘某达以买卖合同纠纷为由，向某市人民法院起诉赵某诚和刘某鑫，要求确认双方之间的房屋转让协议书及相关协议有效、A室房屋归刘某达所有、赵某诚和刘某鑫配合办理涉案房屋的过户手续。2008年7月24日，某市法院查封了A室房屋。

　　2008年7月29日，刘某鑫与案外人张某扬签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定案外人张某扬以64万元的价格购买A室房屋，并将房屋交付与案外人张某扬。

　　2008年9月22日，某市法院作出（判决赵某诚与刘某鑫、刘某达所签协议有效，A室房屋归刘某达所有，赵某诚、刘某鑫配合刘某达办理房屋的过户手续。该判决已发生法律效力。在该案件执行中，案外人张某扬提出执行异议，认为法院查封错误。法院驳回了张某扬的异议。

　　A室房屋原系赵某诚借刘某鑫名义购买，登记在刘某鑫名下，约定所有权归赵某诚。2007年10月26日，赵某诚与刘某鑫签订《房屋转让协议》，将该房屋出售与刘某鑫，约定了房款支付期限与方式。后双方另于2008年3月22日签订《补充协议》约定，若刘某鑫未于2008年6月1日前偿还刘某达10万元，则前述《房屋转让协议》终止，房屋收回转于刘某达。后刘某鑫未按约定代赵某诚偿还刘某达10万元欠款，赵某诚与刘某达签订《房屋转让协议书》，约定终止赵某诚与刘某鑫之间的房屋买卖协议，赵某诚将房屋转让与刘某达。

　　刘某达起诉后，某市法院判决上述系列协议合法有效，A室房屋归刘某达所有，刘某鑫、赵某诚协助办理房屋过户手续。该判决已生效并予以执行，后房屋过户至刘某达名下，刘某达遂另售他人。依据某市法院的判决结果可知，刘某鑫与赵某诚于2007年10月26日签订的《房屋转让协议》已终止，房屋已回转至赵某诚借名买房的状态，藉此，赵某诚才有权将A室房屋转让与刘某达，刘某达才可依其与赵某诚的房屋转让协议取得A室房屋。

　　故此，依据生效的法院判决结果，可知刘某鑫与刘某达之间并无房屋买卖关系，其主张A室房屋应归其所有，要求刘某达按房屋市场价格返还房款无合同及法律依据，其要求赵某诚承担连带责任亦无依据，综上，法院对刘某鑫之诉讼请求不予支持。