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央行副行长:做好房产泡沫破灭的准备!银行经理:手握2样东西最安全

  • 来源:互联网
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  • 2020-12-17
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经济学家李迅雷曾说到,现阶段买房其实已经不赚钱,在房价平稳的情况下,买房就是在亏本。例如在一线城市,房产持有成本普遍高于9%,但是租金收益却很低,还要考虑房产折旧4%,最后房子其实并不赚钱了。

房地产有泡沫吗?关键看3个方面:

一、房价高了还是低了?

1988年7月,全国开始第一块商品房土地拍卖活动,这个时候商品房市场化才开始萌芽,按揭贷款和商品房市场才从真正意义上开始诞生,第一个小区东晓花园当时的销售价格为1600元/平方米,1987年的时候,商品房销售总面积才2697万平方米,当时的商品房均价为408元/平米。

20年后的今天,房价已经超过1万元以上了,根据国家统计局发布的数据,在2020年度的1-9月份,全国房地产开发销售面积超过117073万平,同比降低1.8%,环比1-8月份收窄1.5个百分点。让人眼前一亮的是新房销售价格,在这几个月里,新房销售价格全部超过1万元以上,分别是10113元/㎡、10263元/㎡、10540元/㎡、10191元/㎡。

比起1988年,房价平均上涨了500%,北上广深现阶段的平均房价已经在5万元以上,比起第一个楼盘的1600元,上涨了31倍。

清华大学研究所所长刘洪玉认为,房价高了还是低了,关键要看居民收入和可接受程度,过去20年,房价上涨迅速,全国房价涨幅500%以上,多数一二线城市房价涨幅在700%-800%之间,但是很明显,房价起点高、在同样的涨幅下收入跑不赢房价,导致很多人买不起房子。刘洪玉认为,房价涨过了头会失去支撑,所以房价不可能一直上涨下去。

二、房产存量有多少?

任泽平在2019年就发布了一份中国住房数量报告,给出结论,中国的城市存量房产数量达到3.11亿套以上,户均房产持有达到1.1套。简单计算一下,3亿套房子,按照平均城镇家庭人口4人计算,那么这些房子可容纳12亿人使用。但是我国城市化率才60%,城市人口总数才8.4亿人,供给量超出需求量4亿人。

房产还不过剩?央行也给了报告,在2020年《城镇家庭金融负债》报告表示,超过96%的城市家庭都买了房子,真正无房的家庭不足4%,户均房产持有达到1.5套左右,超过30%家庭购买有2套以上的房子。

房产供大于求的显著表现为租房空置率偏高,早有数据显示,我国的一线城市空置率达到16.8%,二三线为22.2%和21.8%。而这些数据都远远超过了国外(美国,欧洲、日本等)合理化的10%警戒线水平,更有机构研究指出,仅仅在人口众多的北京城市,空置房就达到了100万套(这100万套房子可解决整个城市25%人的居住问题),如果是搁在二三线城市,可能剩余的房子更多了。

与此同时,我国的住宅面积总量达到650亿平米,不管是总量还是人均住房面积都远远超过发达国家的基本水平,现阶段城市人均住房45平米,而发达国家的日本和韩国这两个国家的人均住房也才19平米。

三、租金收益太低。

租金收益率体现的是住房价格的市场平衡度关系。不管是房价、还是租金,体现的都是居民每月住房支付能力。在合理的关系下,一个人买房300万元,那么这套房子对外出租,用30年的租金可以收回购房成本,这是合理水平。但实际上根本不可能。

根据国际惯例,合理的区间为5%-6%,也就是说一套房子300万元,你对外出租的话30年可以把所有的买房本息收回来(假如你按揭贷款30年,月供1万元,在合理情况下,月租金1万元才可以刚好30年收回成本。)

现阶段,我国的城市租金收益率很低,上海在1.3%左右,房价6万元,总价格600万元-800万元,这样的房子在当地还是面积较小的房子,但是月租金却非常低,只有8000元/月左右。1年时间租金收益10万元。这样的情况下,80年方可把所有的买房款拿回来。

从这个角度而言,市场的住房成本远远超过了人们可接受的实际住房成本,市场价是接受价格的200%—300%以上。

所以,谁要说房地产没有泡沫,那是不可能的。借用央行副行长吴晓灵的一句话:泡沫中狂欢的日子不多了,每个人要提前做好泡沫破灭的准备,普通人如何应对?一位银行经理直言:建议手握2样东西有安全:

1、黄金,这是相对保值的产品,虽然在过去的20年里,黄金价格从80元涨到400元,上涨了只有5倍左右,远远不及房价上涨的6-9倍多,但是比起房价忽高忽低的不确定性,黄金却是相对平稳的,长线而言,持有一定比例的黄金可行。

2、个人保障。每个人都有“危机感和焦虑感”,特别是成年当了家长之后,这种焦虑感更加迫切。根本原因还在于对未来不可预知的事情担忧。某一天家里人生病了,一下子需要60万元,这可是普通家庭20年的积蓄,所以提前储备一份保障计划显得尤为重要,这样才能保障生活安全。

房地产有泡沫吗?你怎么看?

来源:网易自媒体《楼市指闻》

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  • 编辑:崔雪莉
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