商管“开花”中骏集团的新故事

　　地产下半场，震荡波及百强房企，行业面临重新洗牌。当整个行业的逻辑从规模红利转向管理红利，从地产单业务转向多元化布局，有一批房企正在“学武术、修内功”，中骏就是其中之一。

　　万科郁亮抛出观点：管理红利时代，房地产行业还原成普通行业，要和制造业一样去面对它，比拼综合方方面面的能力，一个环节做得不好都有很大的问题。

　　随后，万科迎来近几年来最大的一次组织架构调整。老将王海武主动请缨，挑起万科“商管”业务的大旗。种种迹象表明，这家曾经宣称专注住宅的龙头房企，已经在发力商管。

　　地产+商管模式，曾经被部分人视为地产规模冲刺的缓冲带。回顾地产十余年的风云史，确有一些地产公司因为涉足商管而错过了用杠杆换规模的黄金时期。

　　时移世易，当传统地产行业的增长逻辑从高杠杆变为高质量，一批持续深耕、布局商业、物管等多元领域的先行者们就成为了时代的答案。

　　8月27日晚间，中骏集团披露中期财报，2021年上半年，公司收益203.86亿元人同比增长34.7%；拥有人应占利润23.77亿元，同比增长12.4%。

　　此外，中骏手中的新兵——“中骏商管”也披露了上市后的首份财报：期内实现营收约5.79亿元，同比增长约63.12%；公司毛利率为49.3%，较上年同期上升4.7个百分点。

　　“前路漫漫，道阻且长，但这依然是最好的时代。“在2020年位列千亿阵营后，中骏董事长黄朝阳在新年致辞中如此说道。半年过去，中骏交出了2021年的第一份答卷。

　　中期报告显示，上半年中骏实现营收203.87亿元，同比增长34.7%；对应归母净利润同比增长12.4%至23.77亿元。毛利率方面，尽管中骏的毛利率较同期下降了2.81个百分点，但其25.1%的毛利率仍然高于业内的平均水平。

　　销售方面，截至6月末，中骏合同销售额同比增长47.3%至590.51亿元，合同销售面积约为371万平方米，完成2021年目标销售额的49.2%，完成度领跑行业。一个数据是，从整个行业的统计情况来看，规模房企半年度销售的平均完成度约在40%上下。

　　以“三道红线”政策为例，上半年，中骏净负债率为77.9%，剔除预收账款的资产负债率为69.5%，现金短债比1.2，依旧处于绿档范畴。

　　在中骏内部，有这样一个研判：未来，房地产需求将长期处于饱和时代下的买方市场，房地产行业进入持续残酷竞争的状态。这需要坚定中骏“一体两翼”的战略方向与战略定力，从而解决投资的确定性以及经营的确定性，并进一步优化投资结构，聚焦城市深耕……

　　何为“一体两翼”？中骏的答案是，以地产开发为主体，以FUNWORLD购物中心和FUNLIVE方隅公寓为两翼。

　　首先是地产业务主体，棚改红利消退，地产存量时代到来，房企的重心重新回到一二线城市。上半年，中骏集团在五大区域新增19个项目，分布在16个城市。其中包括北京、上海、天津及苏州等一二线城市，对应总土地成本约为314.25亿元，其中中骏集团的权益土地成本约为262.51亿元，总可建面积约为557万平方米。

　　截至2021年年中，中骏的土储面积共3967万平方米，分布于67个城市。其中，一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占12.0%、60.9%及27.1%。

　　再看商管业务，以大湾区为例，当前大湾区竞争进入白热化阶段，如何在热门三四线城市突围成为房企们逐鹿的新重点。

　　凭借“中骏世界城”，中骏在大湾区打出了一套商业综合体的“组合拳”，这也是中骏弹性进入高潜质三、四线城市核心区域的核心竞争力。

　　经历了2020年的上市潮，物管企业逐渐在资本市场形成声浪。2021年，火热的物管领域逐渐细分，商办物业正成为行业发展热点，成为除住宅以外的最成熟的物业管理类型。

　　根据华安证券预测，到2033年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元。在这样的背景下，中骏将深耕十六年的中骏商管送至港交所。

　　中骏将这支新兵定义为“智慧商管第一股”。在黄朝阳的规划中，未来中骏将继续投入大量的资源在信息化的建设上，“利用数字化的一些工具，赋能我们的商户和我们的团队，怎样能精准地去找到我们的顾客想要的东西。”

　　公开信息显示，通过互联网和IoT技术，中骏商管建立了智能停车场、智能Wi-Fi、智能客户人流管理及智能视觉引导等等。

　　2021年上半年，中骏商管实现营收约5.79亿元，同比增长约63.12%；公司毛利率为49.3%，较上年同期上升4.7个百分点。

　　作为行业内少数的商业+住宅双轮驱动物企，中骏商管的业态可分为住宅和商业两大板块：就住宅业态而言，在管面积为1759万平方米，较上年同期增长44.3％；实现营收为2.98亿元，较上年同期增长53.5％。

　　具体来看，基础物业仍为中骏商管住宅物业的主要营收来源，占比总营收的三分之一。住宅业务中，其第三方收入为2.03亿元，较上年同期增长44%，近二年内占住宅业务收入皆保持在50%以上。这意味着与大多数物业企业不同，中骏商管并不依赖母集团给出关联业务。

　　此外，就商业物业而言，截至2021年上半年，中骏商管的在管面积为103.5万平方米，较上年同期增长48.0％；实现营收为2.81亿元，较上年同期增长45.3％，其营收占比为48.5%；毛利率为63.8%，比上年增加2.1个百分点。

　　住宅+商业双轮驱动，中骏商管凭借广阔的增长潜力成为资本市场的宠儿。美银、汇丰、瑞银纷纷给出买入评级。

　　其中，汇丰认为中骏商管是市场上少数以商业主导的物管公司，而商业物管分部的毛利率达59%，大幅高于住宅物管的32%。加上背靠母公司“一体两翼”策略下，于2025年布局100个世界城商场的计划，及加上商管的平均收费在行业中名列前茅，预算商业物管分部未来3年收入能有67%的复合增长率。

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