金隅旗下一项目涉嫌"商改住"

　　在楼市限购政策的高压之下，房企“避限”的招数却是各显神通。

　　北京市“商改住”禁令出台的时间已经一年多了，然而，《每日经济新闻》记者日前却发现，金隅旗下的北京大兴项目金隅i立方，这个原本以商业办公用途立项的楼盘，现在却“商改住”，以loft等住宅的形式对外销售。在其宣传册上，也打出了“自由购、宜商宜住”的广告语。

　　日前，记者以购房者的身份询问了金隅i立方一位销售人员。据其介绍，该楼盘“不限购”，同时该项目销售均价已经涨到了16800元/平方米。

　　有关人士称，该楼盘“商改住”已涉嫌违规。秦兵房产律师团队徐斌律师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“商改住”目前政府是明令禁止、严厉打击的，对购房者来说将来也有一定风险。按照新出台的规定，政府或将不再为“商改住”项目办理产权证。一旦产权证无法办理，就意味着物业的产权仍属于开发商。开发商可以将楼盘抵押或另行出售，甚至将公司解散，这些都有可能会给购房者带来钱房两空的局面。

　　商办规划项目预留居住功能

　　3月16日下午，《每日经济新闻》记者以购房者身份来到北京市大兴区金隅i立方项目售楼处。售楼员在介绍完项目情况后，询问了记者的购房资格情况。当得知记者属于被限购群体后，该售楼员介绍称，由于“商住两用”不在限购之列，因此推荐记者购买此项目来“避限”。

　　“我们的层高是4.2米loft户型，业主可以根据自己的使用需要，任意做隔断。”上述销售人员兴致勃勃地向记者这位 “潜在购房者”推荐。虽然没有燃气入户，但是可以用电磁炉做饭，开发商在交房时已经做好了烟道。

　　在售楼处的二层，记者来到改装成家居风格的loft样板间。独立的卫生间与普通住宅无异，而厨房属于开放式，整体橱柜、抽油烟机一应俱全。“交房时是毛坯，但开发商预留好了上下水管道和烟道。”记者又来到loft样板间的二层，一张双人床占据了绝大部分位置，4.2米改装后的层高让人感觉有些压抑，基本上只能满足成年人的坐、卧，而自由走动有些困难。

　　“我身高一米八五，上来之后就碰头了。”一位购房者在loft二层半弓着腰自言自语。“对于这种50平方米的loft户型，二层算卧室。睡觉的时候上去就行了，平时基本上还是在下面活动。”一位销售顾问忙解释道。

　　在金隅i立方的宣传页上，记者看到，一个标注着“装修示意图”的页面里，清晰地印刷着开放式和厨房洗手间的图样。洗手间的马桶和灶台上的抽油烟机也很清楚地标示着。

　　据《每日经济新闻》记者了解，早在2011年5月，北京市住房城乡建设委等五部门就联合下发了 《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，明确表示“自2011年6月1日起，开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。”业内人士称，“擅自内部加层”一项指的就是loft户型。

　　金隅相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，此项目为商业办公立项。对于宣传册中所描绘的厨房和卫生间，该负责人表示并不清楚。

　　而对于该楼盘销售人员提到的预留管道一事，大兴区住建委一位工作人员表示，如果管道不在正式规划之中，项目或将不能通过验收，“通不过验收，也就自然不能办理房本”。

　　“商改住”项目风险转至购房者

　　记者从北京市住建委网站上查阅了该项目的预售证，上面明确写有“办公、商业”等用途的字样。值得注意的是，北京市住建委的网站上，该项目信息上方还有一个特别提示：

　　“非住宅项目的购房人，请注意以下几点与住宅项目不同的地方：一是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等；二是非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；三是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；四是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；五是水、电等费用标准一般高于住宅项目；六是非住宅项目不能办理户籍手续。最后，购房人应按照规划设计用途使用，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。”

　　徐斌律师强调，除了政策风险外，这类商业项目一般公摊面积也比较大，楼盘虽然均价（按建筑平方米计算）相对便宜，但业主购房后到手的面积却未必划算。此外开发商将规划变更的部分风险转嫁给业主，例如要求业主改变原规划进行卫生间的建设，则可能导致业主遭到主管部门的处罚，甚至还会连累部分做商业用途的业主，在装修时难以通过消防验收。

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业认为，二次交易也对“商改住”购买者不利。“商改住”项目接盘的买家肯定要比住宅少，市场并不活跃，一旦房价下跌，出手的难度会很大。“此外，这种‘商改住’的物业在转手过程中，相关费用是按照商用物业来计算的，商用物业转让的契税要3%，而普通住宅转让的契税一般只要1.5%。此外商用物业转让还要征收营业税、土地增值税等。”

　　多个地产项目被曝“商改住”

　　根据上述北京市住建委等五部门联合出台通知要求，商业、办公类项目将不得每户单独设立卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，北京市涉嫌“商改住”项目的不仅是金隅i立方，万年生态城