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首提“狼性”文化 招商地产隐现激进扩张

  • 来源:互联网
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  • 2016-05-18
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  从行业第一梯队沦落为二流开发商的招商地产(000024)(000024.sz),在2013年首次提出“狼性”文化,这与其一贯的保守自满且慢吞吞的形象判若两人。

  这意味着招商地产正在试图摆脱其没落的形象,在政策收缩期实现弯道超车,并重回行业第一阵营。

  2013年,招商地产制定的销售目标是400亿元,几乎是在2011年基础上实现两年翻一番,未来五年则力争实现千亿销售规模。

  尤其值得关注的是,继住宅产品实现全国化布局后,招商地产分拆的商业地产也开始走出深圳,迅速进行异地复制扩张。

  高速周转激进拿地

  招商地产年报显示,去年公司实现营业收入252.97亿元,净利润33.18亿元,分别较上年同期增长67.4%和28.03%。

  业绩高速增长的背后是其销售成倍增长,招商地产去年实现签约面积247.52万平方米,签约金额363.86亿元,同比分别上涨106%和73%,增速均远远高于万科a(000002)(000001.sz)、保利地产(600048)(600048.sh)、中海地产(00688.hk)及恒大地产(03333.hk)等行业巨头。

  房地产调控不断加码,很多开发商都开始不断收缩战线,但招商地产在年报中却逆势首次提出“快、狠、准,以狼性和实干勇攀高峰”的工作要求。

  招商地产自我谋变的背景是,此前2011年初,招商地产董事长林少斌上任后即提出“8年内销售额达到千亿元”的长远目标,母公司招商局集团也提出招商地产要重回行业一线阵营。此后招商地产进行了大刀阔斧的调整。

  从严格追求高利润的效益优先模式转向快速高周转模式,这是招商地产去年以来最明显的策略变化,收效显著。

  招商地产总经理贺建亚在3月19日的业绩说明会上透露,2012年公司总体去化率从此前一年的50%左右提升至60%左右。

  整体销售去化率与万科相当,但招商地产拿地比万科更加激进。2012年,招商地产通过合作、收购等多种方式在深圳、北京、上海、青岛等11个城市新增18个项目,获取土地391万平方米,共耗资157亿元。

  招商地产去年拿地金额占销售金额的比重为43%,远高于万科的29%和中海地产的22%,在大中型房企中位居前位。

  贺建亚称,2013年公司拿地金额约为200亿元,这意味着招商地产拿地支付占销售额比重将进一步上升。

  2013年,招商地产主要销售26个项目,货值达到700亿元。如果按照60%~70%的去化率推算,今年招商地产销售额将突破400亿元。

  但大规模拿地,也在一定程度上推高了招商地产的负债率和存货。截至2012年末,招商地产的存货已达736.37亿元,同比大幅增长43.15%;负债率也上升3.5个百分点至73.03%,两项指标均为历史新高。

  商业地产复制

  作为招商地产实现弯道超车的另一砝码,此前分拆的商业地产开始走出深圳,进行多产品系的全国复制扩张。

  招商地产副总经理张林在接受《第一财经日报》采访时表示,今年公司在北京、南京、漳州等地的多个商业地产项目开始运营。

  这些商业地产项目包括位于北京的希尔顿酒店已于2月19日开业;漳州美伦山庄将于4月开业;深圳南海意库文化街区将于5月开业;南京花园城在10月开业;贵州花园城年内完成主力店的招商。

  将招商地产商业运营能力推向极致的,是位于深圳蛇口的海上世界综合体项目,这也是招商局投入600亿巨资再造新蛇口的第一步。根据项目规划,海上世界综合体总建筑面积100万平方米,集商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等多种业态。

  张林透露,该项目中的地标性写字楼项目招商局广场将在今年6月投入使用,滨海公园将在7月对公众开放,文化艺术中心即将开工建设。

  从2012年3月正式挂牌成立招商商置投资有限公司,招商地产旗下商业地产平台整整运营期满一年,其间招商地产完成了产品线梳理。

  张林介绍,目前招商地产已确定五大产品线,其中最核心的是以深圳海上世界为代表的城市级综合体,未来这类产品将主要在一线城市及少量二线城市布点。

  其次是以蛇口花园城购物中心为主的城市区域型综合体,将选择在一二线城市中复制。而第三个产品线是写字楼,在一线城市核心地块,将布局以蛇口招商局广场为代表的高端、5a级、绿色环保的持有型写字楼产品。

  未来3年,招商地产还将启动新的系列产品即美伦系列,包括美伦服务式公寓、美伦山庄、美伦酒店为核心产品的旅游地产和健康地产系列。

  此外,以蛇口工业区为参照,招商地产还将考虑在其他核心城市的工业区进行旧改,建设城市升级的产业园区产品。

  公司2012年年报显示,截至报告期末,招商地产旗下拥有约90万平方米持有性物业,去年全年的租赁收入达7.3亿元。

  问题是,目前招商地产拥有的90万平方米持有性物业,大部分集中在深圳蛇口海上世界商业圈。打破单一布局进行全国化扩张,成为招商地产壮大商业发展的必然命题。张林表示,未来招商商业地产版图将在全国开花,超过500万平方米的优质土地资源将在未来注入,深圳、广州、南京、重庆等地将出现大型商业项目。

  贺建亚在业绩会上称,目前商业地产比重约占10%,公司今后将着重提升经营商业地产的专业能力,实现商业地产与住宅地产2:8的比例。

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