聚焦农房 宅基地流转

　　广东：转户农民宅基地将可流转

　　欢迎回来，再来关注农民房屋和宅基地流转的最新进展。近日， 广东省发布了《广东省城镇化发展“十二五”规划》。这个《规划》中提出，允许转户农民出让承包地、房屋和宅基地。所谓的转户，指的是农民从原居住地将户籍转走。在进城务工农民日益增加，很多人选择留在城市的大背景下，有了这样的规划，会对转户农民增加很多便利。这一突破，也引起来各界很大的关注。有学者就指出，这让农转户居民有了更多的选择权。

　　记者曾倩：《规划》的最大亮点就是允许农转户农民在自愿的基础上，通过市场流转方式

　　出让承包地、房屋、宅基地并获得财产收益，这在现行的土地法框架下，可以说是一大突破。家住广州郊区的何先生，2004年就已经由农民转为居民，家里有宅基地房屋。他听说这一消息后，认为如果价钱合适，愿意将房屋拿来出售。

　　广州郊区居民何先生 ：我有300平方米房屋，卖出去有300多万元，都可以的 再买个商品房，有剩下的就拿来平时生活用了

　　也有居民考虑到生活成本、养老等因素，就不愿意出售。

　　广州郊区居民何先生：这是祖屋来的，我怎么肯卖呢，我在这里住垃圾费、水费都便宜

　　在城市里住随便就要几百元 ，哪里交得起

　　此前有学者指出，一方面农民手中没有钱，买不起商品房，很难在城市扎根，另一方面老家的土地、房屋丢荒闲置，要让农民通过合法合规的渠道转化成财产性收益，保障转户农民的合法权益。

　　广州市社科院高级研究员彭澎：（农房和宅基地流转）可以使农村资产盘活，一方面可以让农民获得，到城里创业的第一桶金，可能有的人想留下祖屋，留个根在老家 以后还可以回去，起码给了他选择

　　有学者指出。要真正实现转户农民的土地流转，还有很多的工作需要完善包括宅基地、承包地、房屋的确权发证等 ，广东也需要出台相关的法律法规

　　。

　　法律人士：宅基地自由流转短期或难实施

　　我们知道，农房和宅基地的流转非常重要，它不但关系到农民的最重要的财产，同时还有可能对城镇化、甚至是房地产行业产生巨大的影响，因为有时候农村的宅基地和土地市场有着密切的联系。有业内人士就认为，宅基地如果实现自由流转，对于现时的城中村改造项目，和大量的小产权房能否合法化都有关系，宅基地真正要自由流转，短期实施的可能性并不大。

　　广州猎德村是广州首个由政府成功主导的城中村改造项目，在集体用地的地块上面建成了30多栋高层住宅，不少村民都拥有几套房屋，但由于所持有的都是宅地基证，所以房屋都不能自由上市买卖

　　早在几年前，广州就对宅基地流转进行试点，广州的宅基地和集体用地上住宅可以转让，但只限于本村村民内部流转，这意味着小产权房仍然不可能拿到房产证。

　　广州猎德村村民：我们的是宅地基证，不是房产证，是集体的名字，买的话可能要到公证处，或者都是私下转让

　　律师介绍，即使公证和签协议，都只是发生债权关系，市民购买小产权房依然无法获得物权。一旦宅基地自由流转，又没有完善规范，可能会出现，农民争先恐后地获得宅基地，再盖房出售获取暴利的现象，因此，宅基地自由流转短期内要实施有难度。

　　律师张扬：如果日后小产权房可以自由流转，现在涉及城中村一些宅基地楼房违建的问题，就需要规范好合法的层数，不能一概说农民拥有多少产权，多少层楼就能卖多少，这也不符合法律的规定

　　重庆：今年将在永川、渝北等地试点农房交易

　　说到农房和宅基地流转的最新改革举措，除了广东还有重庆。3月19日，重庆市发改委发布了2013年统筹城乡综合配套改革报告。这份报告称，今年起重庆新增财力的70%将用于农村，今年重庆市将在永川、渝北等地开展农房交易试点。重庆市发改委称，目前，重庆市农房交易试点的相关政策正在制定之中。

　　据这份报告称，长期以来，因为农村人口进城打工、搬迁、移民，农村早已经形成了一个农房交易的事实市场。 但目前农房交易面临诸多法律和体制障碍。重庆“三权”，即农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权、林权抵押融资的做法，除了林权抵押外、农房抵押与承包地抵押都与《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》等相冲突。例如：按照《物权法》的规定，房屋抵押必须房屋和土地一并抵押；而按照《土地管理法》，集体土地又不能抵押，但对集体土地上的房屋能不能抵押却没有规定。

　　据了解，目前，全国已有成都和河南省舞钢市小范围开展了农房交易试点。在成都一些区市县，农房已经被默许在本行政区域内自由交易，但其购买对象限定在本行政区域内的农民。而在其它地区，由于农房和宅基地流转涉及到诸多的环节和法律问题，小产权房能不能卖？能不能转成大产权？这些悬念都还有待解开。而且现在相关的规划还刚出炉，实施细则尚未出台，因此还很难评估其影响有多大，我们也将对这一领域的进展持续关注。