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“国五条”后的2013:地产业或迎来更彻底洗牌

  • 来源:互联网
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  • 2016-05-18
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随着多家房企2012年业绩陆续公布,开发商今年的目标与计划也浮出水面。

  尽管部分地产商选择了相对保守的销售目标,但大多数地产商,尤其是排名靠后的房企却跃跃欲试,企图赶超排名靠前的房企。中房信最新公布的研究报告称,行业整合越来越集中,但是“后进”企业集体提出的销售目标却让人相信,地产寡头时代的到来远没有想象中的那么容易。

  相关数据显示,2012年,房地产行业分化继续加剧,龙头房企的市场占有率逼近2008年的最高点。在国五条调控持续深入的背景下,房地产行业或将迎来一次更为彻底的洗牌。

  排名靠后房企欲弯道超车

  截至目前,万科、中海、龙湖、华润置地、碧桂园、绿城、富力、越秀地产、华润置地和北辰置业10家房地产企业已公告去年业绩及今年预期,除了越秀和北辰外,其他房企的销售排名常年处于全国前十的第一集团。这10家公司中,只有3家销售业绩目标较去年大幅上升。

  作为行业“老大”,万科去年合约销售金额突破1400亿元。

  数据显示,截至2012年年底,万科所持有的货币资金量达522.9亿元,远超短期借款和一年内到期的长期借款总和;净负债率仅23.5%,继续处于行业低位。在这样一种相对健康的财务状况下,万科今年的目标却并不冒进。

  根据万科对外透露的公开消息,万科“不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上”,认为中国房价快速上涨的时代应该已经结束,其“应该”包括三层含义:这是大众希望看到的结果,具有理性分析的合理性,且是大概率事件。

  除万科之外,去年合约销售一举跨越1000亿港元的中海也表达了类似的看法。中海将今年的销售目标定在了1000亿港元,甚至低于去年的实际完成量。

  中海高层在其业绩发布会上表示,这一目标系“贯彻集团一贯的保守作风,以百分百能达到目标的角度发展。不过,有关目标亦反映集团对今年房地产市场持审慎的看法”。

  去年,通过将旗下商业项目广州国际金融中心注入越秀房产信托,越秀地产将其负债率进一步降低至47%的水平。今年,公司的销售目标定为132亿元,与2012年的合约销售金额相比仅有个位数的增长。越秀地产高层对此的解释是,希望维持较好的财务状况,同时依据可售货量以及去化率来做出相关的规划。

  除上述3家房企之外,龙湖、华润置地、绿城和保利置业的预期也相对保守。

  但是,这些企业的保守,或许将给排名靠后者以弯道超车的机会。

  去年,碧桂园合约销售476亿元,今年将业绩目标调高至620亿元,增幅达30%。此外,根据富力高层在业绩会上透露的信息,其今年的销售目标为420亿元,相比2012年增加了100亿元,增幅为31%。同样,北辰置业在财务状况不甚乐观的情况下,依然将今年的合同销售计划定在了53亿元和106万平方米,比2012年分别调高了41.3%和42.3%。

  世茂地产明确提出今年的业绩要较去年增长30%,去年合约销售额一直维持在100亿元左右的复地,今年也提出了200亿元的销售目标。除了上述地产商外,阳光城(000671)、苏宁环球(000718)等在a股上市的地产商也都提出了业绩大幅增长的目标。

  中介市场,21世纪不动产中国区副董事长卢航透露,虽然受国五条影响,二手房市场可能有三到六个月的调整,但今年21世纪不动产依然要着力扩大自己的市场份额。

  土地购买的两种不同判断

  在不同的业绩预期之下,房企今年的扩展计划出现了较大的反差。

  万科在阐述今年的扩张策略时表示,未来会立足自住需求的产品定位,继续关注可能的项目发展机遇。在具体项目的决策上,公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性,以及项目的风险可控性。

  在谈到今年的拿地计划时,龙湖地产主席吴亚军透露,由于现在的土地储备有3900万平方米,能满足公司6~7年的开发,“所以并没有那么激进,不会非要在今年买地”。

  2012年,绿城的净负债比例降至49%,今年公司的扩张节奏或许仍将放缓,主要目标将放在优化债务结构上。绿城对外透露,会“继续留意变现部分回收周期较长的项目,以改善集团的现金流和土地储备结构”。

  去年,越秀地产投入80亿元取得12块地,获得了近38万平方米的新增土地储备,但根据越秀地产高层在业绩发布会上透露的信息,今年的土地储备开支仅为34亿元,比2012年减少了近58%。

  就拿地计划而言,相对于上述几家公司的“保守”,目前销售规模不大的北辰置业则展示了积极的一面。

  截至2012年底,北辰置业账面现金仅为26亿元,除定向使用的资金之外,其中只有10多亿的可自行支配的资金。而截至去年年底,北辰置业短期债务达到了43亿元,其中,流动资金贷款有12亿元,一年内到期的借款14亿元,还有一笔今年7月份需偿还的约17亿元的公司债。

  在资金面如此紧张的情况下,北辰置业仍然表示将利用自有资金拿地,同时积极开辟融资渠道。

  碧桂园2012年拿地的费用约在100亿元,但其最新透露的消息是今年拿地开支将增加至120亿元,增加幅度达到20%。富力目前并未透露具体的拿地费用,但富力董事长李思廉在业绩发布会上表示,“公司在销售300亿元的阶段停留了几年,呆得有点久了,因此公司2013年在发展和销售方面都会表现得更‘进取’一些”。

  行业洗牌趋势将更明显

  盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时,房企业绩预期出现较大的分化,主要原因还是政府的调控政策带来的。

  “国五条带来的影响还需分区域来看,一线城市可能稍微好一些,但部分一直靠投资需求支撑的二线城市和三线城市,情况则会很糟糕”,黄立冲指出,一二线城市的市场目前仍然是主流开发商在把持,而三四线城市则是中小型开发商发展的空间,在三四线城市受到的冲击大过一二线城市的情况下,“强者愈强”的局势将更为明显,同时,一些区域性的中小开发商的生存空间将进一步压缩。

  而一份来自相关机构的报告则显示,2012年,行业集中与分化的趋势已经开始加剧。

  中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的“中国房地产开发企业500强测评报告”(以下简称报告)显示,2012年,行业前10强房地产开发销售总额达7973.66亿元,占500强销售总额32%,占比较2011年提高4个百分点。而从房企销售集中度来看,前10强房地产企业市场占有率从2009年的8.57%提高到2012年的12.37%,创近年来最高点。

  来自上述报告的另一项统计数据显示,2008年~2012年,房地产开发行业四厂商集中度(cr4,即最大四家房地产开发企业销售额占全国销售额的比重)分别为7.8%、3.3%、5.8%、5.9%和7.5%,2012年的四厂商集中度已逼近2008年的高点。

  从行业集中与分化的角度来看,2012年的情况大致接近2008年。众所周知,房地产行业在2008年进行了“洗牌”,而此次“洗牌”所奠定的行业格局一直持续至今。

  黄立冲认为,虽然在不同的市场,不同产品定位的开发商的分化一直在持续,但政策一旦发挥效力,这种分化在今年可能会更明显,“除二手房个税、二套房首付比例等政策改变之外,房产税一旦大范围推出,可能改变整个市场的格局和态势,一旦与经济周期等因素联合发挥作用,将对市场产生深远的影响。”

  中国房地产研究会副会长顾云昌的看法则相对谨慎,“行业的集中与分化是一个渐进的过程,目前仍在量变的阶段,因为‘国五条’地方细则还未完全出台,所以对整个行业的影响还有待观察,但可以肯定的是,行业分化、集中度提高,以及利润率逐步下降将是不可逆转的趋势。”

  房企欲力推商业地产

  事实上,“国五条”对地产商的影响还是非常明显,在这样的大背景之下,地产企业更加看中产品结构的调整。

  绿城、世茂等向来以大户型开发为特点的地产商纷纷调整产品结构,顺应市场的趋势,开发一部分小户型的产品。

  此外,销售型的商业地产,也成为开发企业今年力推的主力产品。复地此前在发布上海首个项目申公馆时披露,今年销售的项目中,将有28%是商业地产。尤其在上海,总共七个项目中,有四个是商业地产。

  同样,世茂地产方面也透露,世茂股份(600823)主打商业地产开发,将在其未来的业绩中占有越来越重要的角色。去年,世茂股份的合同销售额超过百亿元,占世茂房地产总销售业绩的25%以上。

  看重商业地产的还有龙湖,去年的销售额有三分之一来自商业地产。而今年,龙湖为了销售商业地产推出金苹果计划,将不同城市的商业物业进行组合销售。

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