广东率先出炉“国五条”细则

广东版细则先重申中央精神的做法，或成其他省市“国五条”细则的“范式”。

　　“国五条”细则的落地正式拉开序幕。

　　3月25日，广东省政府网站发布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称“广东版细则”），提出包括“广州、深圳市要在3月底前公布2013年度房价控制目标”、“广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行限购政策”在内的五项措施。

　　上述政策的发布，被视作广东省版“国五条”细则的落地。广东也成为首个发布“国五条”地方细则的省份。按住建部副部长齐骥3月初披露的时间表，各地方的“国五条”细则预计3月底出台。

　　不过，关于备受市场关注的“20%个税”政策，广东省版细则未作详细说明，仅称“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。

　　一位市场人士称，广东版地方细则看上去并无太多新意，主要是重申中央精神，但也不排除未来再出更细化政策的可能。这种先重申精神的做法，可能会成为大多数省市版地方细则的一个“范式”。

　　“20%个税”执行难度

　　所谓“国办发〔2013〕17号文”，即国务院办公厅3月1日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 〔2013〕17号）。17号文被视作2月20日召开的国务院常务会议出台的“国五条”的细化政策。

　　17号文提出的六项措施中，尤以“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”备受市场关注。该项政策一度引发全国多地房地产交易中心出现连夜排队交易现象。

　　但广东版细则未详述“20%个税”政策，也并未让市场人士太感意外。

　　一名不愿具名的业内人士称，上周他在北京开会时，与住建部有关领导曾私下交流过“20%个税”问题，该领导也认为细则执行有难度。老房子怎么办？因该政策误伤的改善型需求怎么办？如何保护租赁需求？

　　据他称，相关领导也曾调研房地产市场如何稳步发展，是否通过税费和信贷的手段调节，现在还没有一个结论。所以，“20%个税”的地方细则出台有难度，广东版细则模糊处理，也可以理解。

　　国信证券分析师方焱进一步说，“20%个税”政策落实很难，因为各地的房产信息登记信息不全，尤其是老房子。

　　眼下各地较为普遍的做法是，对无法正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入1%～3%计征个税；可以正确计算的，可以按转让收入减去装修款、房贷利息等后，按转让所得的20%计征个税；家庭惟一住房满5年出售的，免征个税。

　　广州深圳已分别

　　“限售”“限涨”

　　虽然未提及“20%个税”的具体政策，但中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，广东版细则也回应了监管层关注的几个点：房价控制目标、保障房以及住房信息联网。

　　值得一提的是，在广东版细则中被多次“点名”的一线城市广州和深圳，在该细则落地前，均已出台或重申相关调控政策。

　　此前的3月18日，广州某开发商对早报记者称，广州已出台“限售”政策，具体来说，就是对面积在144平方米以上的房源不发预售证。该开发商强调，和深圳的“限涨令”一样，广州的“限售令”也从没形成“文字”，只是一种做法，“都是去申请预售证的时候，被告知的，其实只要有一家被告知了，大家就都会知道的。”

　　上述“限售”政策执行之际，广州房价正创出新高。

　　广州市国土房管局发布的全市十区房价报告显示，2013年前2个月，广州楼市均价首度突破1.6万元/平方米，达到16298元/平方米，同比上升15.1%，环比上升2.2%。其中，海珠区均价首度超过3万元/平方米，成为继越秀区和天河区之后，广州第三个迈入“3万元”的区域。

　　毗邻广州的深圳，“限涨令”亦已悄然执行。

　　不过，深圳当地某民营开发商此前称，“限涨令”出台后，该公司旗下项目的成交量还行，“和限涨令重申前差不多，价格也没多少变化。”该开发商说，该公司正在慢慢把一些折扣收窄或取消。

　　上海关注“20%个税”

　　在广东版细则出炉后，市场人士普遍认为，“国五条”地方细则将渐次出炉。

　　一不愿具名的房产中介人士称，上海市有关部门3月初先后召集中介和开发商开会，询问最近市场情况，并就“国五条”细则导向征询意见。会议主要讨论的还是“20%个税”问题，开发商和中介都觉得，该政策出台对市场不利好，影响太大。“和以往一样，有关部门当时没有发表看法。”

　　而在一周前的3月18日，针对有关“北京已出台个人售房20%个税政策细则”的报道，北京市住建委回应称，目前并未出台楼市新政细则，如果相关政策出来将第一时间发布。

　　中国证券报此前还报道称，多个地方政府近期就即将出台的房地产调控细则做出部署，上述主体对信贷和税收政策操作空间相对较小，但对购房价控制目标制定等具有一定操作空间，各地思路或显差异化。

　　有市场人士预计，房价上涨过快城市的地方细则出台，只是时间问题。

　　“国五条”广东细则摘要

　　◆房价控制目标

　　广州、深圳市要合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。

　　◆售房个税

　　严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

　　◆限购

　　广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。

　　◆土地供应

　　要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道。

　　◆保障房

　　确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。2013年底前，各地级以上市（含顺德区）城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。

　　◆预售证监管

　　有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。

　　◆住房信息联网

　　大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。

　　来源：《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（粤府办〔2013〕11号）