保利地产：虽上千亿 仍有望快速增长

　　东方证券3月26日发布保利地产（600048）的研究报告称，2012年公司营业收入689.06亿元，同比增长46.50%，实现净利润84.4亿元，同比增长29.2%。由于毛利率有所下滑以及少数股东权益占比的增加，导致净利润增速慢于收入增速。其中2012年毛利率36.2%，同比下降1个百分点。少数股东权益占比15.4%，同比提高4个百分点。由于2011-2012年房价经历了先降后升，预计公司毛利率可能在2014年也仅小幅变动，从销售均价看，公司2012年基本与2011年持平。由于合作项目的增多，预计少数股东权益占比会呈上升态势。其中，2012年公司拿地面积的权益部分仅占65%，较2011年下降了约7个百分点。

　　成本控制能力依然出色。12年公司结算口径三项费用率为5.5%，较2011年高0.4个百分点；12年销售口径三项费用率为3.7%，较2011年同期高0.4个百分点。三费控制水平处于行业前列。

　　业绩锁定率高。截至2012年末，公司预售账款905亿，相当于2012年营业收入131%，相当于分析师预测2013年营业收入的101%。

　　净负债率明显改善。截至12年底，公司净负债率89.2%，处于较高水平，但较2011年下降近30个百分点，明显改善。现金对短期付息债覆盖率达到127%，短期偿债能力较强。

　　财务与估值由于2012年公司销售金额实现了39%的大幅增长，同时预计2013年公司销售金额仍有望增长20%以上，故上调2013-2015年每股收益分别为1.48、1.88、2.41元（原预计2013-2014年分别为1.37元、1.85元），由于2007至2012年6年间公司动态pe均值约19倍，考虑到目前政策处于严厉期，如限购限贷政策对行业需求释放的影响，直接再融资暂停对企业扩张和提升业绩动力的影响，按照19倍的60%，即11倍作为估值目标，对应目标价16.3元，维持公司买入评级。