楼市现泡沫隐忧 国五条地方细则应力保刚需

　　经历了2月房价的上涨，楼市在3月初迎来了国五条细则的出台。在市场等待各地方版国五条细则落地的当口，房地产市场突显末班车效应，无论新房还是二手房市场均升温明显，业内人士对楼市泡沫的担忧也随之加剧。专家建议，各地方的国五条细则不应误伤刚需，并应尽可能地挤掉楼市泡沫。政策末班车效应显现3月楼市持续量价齐升

　　3月1日，国五条细则正式出台。细则明确，转让二手房将征收20%的个人所得税，且第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率可进一步提高等。

　　由于地方版细则尚未落地，政策的末班车效应使得3月以来的二手房市场尤为活跃。据中国房地产信息集团研究中心（cric）提供的交易数据，在国五条细则出台后的第一周，该机构所监测的14个重点城市中，二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨，其中厦门、无锡、扬州和杭州单周成交环比都超过300%，长沙、天津、南昌和北京成交增幅也分别达到293%、267%、152%和141%，此外，南京、苏州和深圳单周成交也几乎翻倍。

　　新建住宅市场方面，记者在日前举办的上海之春房展会上了解到，沪上某楼盘开盘首日就售出过半。上海楼市不仅成交量屡创新高，在3月最热销的30个公寓新盘中，有20个新盘的成交价格也出现上涨。

　　cric数据显示，在3月前18天成交面积排名前30的公寓类新盘中，有20个楼盘的成交均价出现上涨。如排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源成交均价达到10498元/平方米，比1月份上涨了10.33%；排名第14的中环1号3月成交均价25817元/平方米，而其去年2月开盘成交均价为19330元/平方米；排名第15的天居玲珑湾去年4月开盘成交均价9209元/平方米，3月的成交均价为12240元/平方米。其他多个楼盘也都出现了10%-20%不等的涨幅。

　　一、二手房市场的量价齐升让房地产冬天派成了屡唱屡空的唱空派，而曾预言三月房价将暴涨的房地产春天派暂时占了上风。而曾被公众赞誉有加的看跌派却因为让很多人贻误了买房良机而备受指责。

　　繁荣之下楼市泡沫隐忧再现

　　虽然楼市春天派的预测多以赢得胜局而告终，然而随着房价的日益上涨，其内部也日益分化。一部分人坚持认为房价还会继续上涨，并将迎来下一个黄金十年；而另一部分却对此持谨慎态度。万科董事会主席王石认为，中国楼市存在明显泡沫，且可能失控而破裂。

　　根据国家统计局日前公布的2月份70大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格环比超9成上涨，京沪穗等一线城市涨幅居前，且均创历史新高。去年底至今，房价快速上涨的势头没有被遏止住，泡沫的快速上升和累积，引起了业界的普遍担忧。

　　北京中原地产研究总监张大伟称，由于货币供应量的提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速投资，近期楼市泡沫尤其一线城市显然有失控的迹象。

　　上海房地产经纪协会副会长朱大鸣表示，房价上涨压力大并不等于部分城市的房地产市场没有泡沫。一线城市房价的反弹速度很快，新国五条能否压制其涨幅，目前尚不好说。

　　王石则指出，过去两年中国楼市调控还是有效的，抑制了房价疯涨。但仅靠硬性行政措施的抑制做法不可持续，政策还需调整。

　　张大伟也认为，挤碎泡沫，即控制房价上涨并非治本之策，要实心化泡沫才能真正解决问题。只有提高居民收入与现在的房价相匹配，同时减低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫。

　　调控细则应避免误伤合理需求

　　一项调查显示，在国五条调控细则出台后，28.81%的一线城市购房者选择加速购房，但二三线城市的购房者中仅占10.25%。其中，刚性需求购房者受政策影响更加显著，以北京为例，决定最快在本年度内置业的购房者中，刚需客群占群体样本量的59.74%。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示，自国五条调控细则发布后，上海市二手房市场掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善性需求的占比出现比较明显的上升。

　　专家认为，调控政策主要是打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上近年来调控力度最大的限购令归根结底是让一部分人失去购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。

　　易居中国研究院副院长杨红旭称，居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励梯度购房，允许置换，能够合理考量不同人群的购房需求变化，也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，比如，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，应继续免征个人所得税。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，当务之急是尽快出台住房转让个人所得税细则，并明确二手房交易税费。

　　在上海之春房展会上，也有一些观众反映，目前差别化信贷政策对改善性需求仍没有体现。我们希望不要'一刀切，如果卖出首套住房购买第二套的，也应照顾。上海市民王韬称，一旦二套房首付款提高至7成甚至更多，贷款利率上浮至基准利率的1.3倍甚至更高，在认房又认贷的情形下，改善性需求购买者的成本将明显增加，根本换不起。

　　近日住建部副部长齐骥在全国两会期间则表态，如果政策执行起来出现误伤刚需消费者的现象，政府会出台保护措施。