首创置业一季度拿地开支达65亿 高成本融资近25亿

　　公司表示，此次拟融资的4亿美元将用作营运资金及一般企业用途

　　3月27日上午，首创置业有限公司发布公告称，建议发行4亿美元（约人民币24.84亿元）8.375%的高级永续证券。此外，公司表示，首创置业寻求该证券于联交所上市，并已接获联交所有关批准将证券上市及仅向专业投资者进行买卖的合资格函件。

　　“以目前海外发债的利息率来看，8.375%的利息率并不低”，一位不具姓名的房地产行业资深分析师向《证券日报》记者表示，虽然不同企业资质不同，海外融资成本可能随之不同，但综合首创置业近几笔融资和近期内地房企海外融资成本情况来看，这一利息率还是相对较高的。

　　对此，正略钧策管理咨询合伙人、副总裁郝炬也向《证券日报》记者表示，相对于同类证券而言，这一利息率确实并不低。

　　不过，有分析人士向本报记者表示，公司不惜以相对以往较高的融资成本发债可能意在支付部分土地款以及偿还即将到期的一笔信托债务。

　　首季拿地开支较高

　　值得一提的是，据本报记者不完全统计，截至3月27日，首创置业年内已经在土地市场上豪掷约65亿元，先后在天津、北京和重庆三地斩获土地。

　　而据首创置业董事长刘晓光在其3月初的“2012年业绩发布会”上表示，预计2013年拿地开支为80亿元，但并不排除增加的可能性。由此可见，若公司按照2013年拿地计划来执行，一季度就已完成全年拿地计划的81.25%。

　　实际上，据首创置业2012年业绩报告显示，在房地产业务中，公司的销售业绩主要贡献地区和毛利率相对较高的项目皆集中在京津区域。而2013年1月中下旬，公司更是在3天内接连斩获北京市丰台区丽泽金融商务区三宗地块。

　　1月18日，首创置业以21.8亿元的总价竞得丽泽金融商务区f02地块；1月21日，首创置业公布，全资附属公司于今日通过招投标方式，中标北京市丰台区丽泽金融商务区f-03、05两宗地块，代价为28.84亿元。此外，首创置业在公告中指出，拿下这两宗地块所需要的28.84亿元的收购资金，将由集团内部资源拨付。

　　如此一来，首创置业在北京金融商务区已经相继拿下三宗地块，总建筑面积约48.93万平方米，总耗资为50.64亿元。

　　对此，有分析人士向本报记者表示，如此集中的拿地动作和大笔的支付金额自然需要大量现金支持，公司此次不惜以相对以往更高的资金成本来融资或许就是意在支付部分土地款，偿还即将到期的债务，加强企业现金储备，甚至应对接下来 “国五条”细则落地的调控措施。

　　不过，穆迪副总裁兼高级分析师曾启贤表示：“发行永久性证券募集的资金，可提供首创置业集团开发项目及改善销售所需的资金。”曾启贤还称：“募资所得亦可扩大首创置业集团的资金来源，延长债务限期。”

　　融资成本升高

　　值得注意的是，据首创置业2012年业绩报告显示，2011年2月15日，公司发行2014年到期的4.75%的11.5亿元人民币的有担保债券；而2012年11月22日，公司发行2015年到期的7.60%的有担保债券。

　　而2013年3月27日，公司此次发行的高级永续证券为4亿美元（约24.84亿元人民币），利息率为8.375%。

　　从上述数据可以看出，公司的融资成本逐渐提高，甚至此次融资债券利息率比上一次要提高0.775个百分点，而比2011年初则要提高近4个百分点。

　　不过，有资深分析师向本报记者表示，不同类型的债券利息率可能不同，而且这也跟企业资质有关，评级较好资质比较好的企业融资成本可能相对较低，但从目前的海外资本市场来看，8.375%的利息率并不低。而从公司历年的融资成本来看，这无疑是一直攀升的，这或许与公司业绩比预期弱有关。此外，公司毛利率从2011年的33%降至2012年的27%可能也是一部分原因。

　　值得注意的是，曾启贤称：“穆迪认为这些高级永久性资本证券属100%债务，但其所增加的债务对于该集团的信用状况不会造成重大压力，原因是部分所得资金会用于偿付将到期的高成本信托融资。”

　　而记者翻看公司2012年业绩报告发现，截至2012年12月31日，由首创集团持有的对子公司应收款的债券作为质押取得，并由首创集团提供担保的信托贷款为17.95亿元人民币，而2011年则为5亿元，同比增长了12.95亿元。而首创置业的债务水准也从2011年底的130亿元人民币升至2012年底的186亿元人民币。

　　不过，尽管如此，穆迪仍预计，首创置业的毛利率会在2013年有小幅改善，可能达到30%左右，原因是公司在北京和天津等主要城市将交付更多项目。而对于新收购的北京丽泽金融商务区（临近金融街（000402）的新金融区）的核心地带，公司将会把其发展为甲级写字楼及服务式公寓，预计项目将于3至5年内竣工。

　　对此，本报记者多次致电首创置业相关部门，均无人接听，也未收到任何回复。