机构称细则落地后未来二手住宅成交量将萎缩

　　西南证券（600369）近日发表了房地产行业研究报告，报告称，等到政策落地，未来二手住宅的成交量将出现萎缩。

　　报告分析称，2013年2月，中国制造业采购经理指数（pmi）为50.1%，环比上月回落0.3个百分点，已连续两月出现下降，勉强维持在临界点以上，经济复苏前景仍不明朗。中国人民银行发布数据，2013年2月末，广义货币（m2）余额99.86万亿元，同比增长15.20%，人民币贷款余额64.70万亿元，同比增长15.00%，外汇贷款余额0.73万亿元，同比增长34.10%。资金面维持宽松。

　　龙头企业2月销售保持良好。万科、保利、金地等龙头企业3月初公布2月份销售情况简报，三大龙头都实现了销售金额同比两位数以上的增长。保利地产（600048）在2月份风头最劲，同比增幅超100%。但环比来看，受春节因素影响，三大龙头销售均有所下滑。销售均价方面，万科、金地同比上涨，保利则同比下降，除项目本身地域因素外，不排除保利通过采取降价走量策略从而取得2月份出色销售业绩的可能。

　　30个大中城市商品房成交面积同比大增。截至2013年3月25日，30个大中城市商品房累计成交面积5102.21万平方米，同比大增73.33%。3月1日新“国五条”细则发布，3月1日至3月25日期间，30个大中城市商品房累计成交面积1877.53万平方米，同比增长48.31%，较1-2月增速稍有放缓，部分原因是去年3月楼市已开始回暖，对比基数有所调高。

　　二手房市场3月出现井喷。3月1日至3月25日期间，统计范围内的部分城市，二手住宅的成交面积相比去年同期增长幅度均达到三位数以上。由于这是预期政策短期将发生变化所产生的现象，其中有部分成交量代表的是将未来的需求在现在进行透支，短期成交量的井喷并不具有可持续性。等到政策落地，未来二手住宅的成交量将出现萎缩。

　　调控政策频出。随着楼市不断升温，新“国五条”和新“国五条”细则陆续发布，意图加强市场预期管理，但相关措施尚需等待落地。广东省率先发布“粤五条”。“粤五条”基本上延续了新“国五条”细则的框架，并结合广东省的实际情况对新“国五条”细则的各项内容进行了原则上的细化和强调，没有超出市场预期。

　　观点：各地方细则预计随后将进入密集发布期，为避免受到市场短期波动影响，短期内可观望。从“粤五条”发布的内容来看，地方细则偏温和，预计后续地方细则很可能保持同样基调。但须关注国税总局是否出台对于二手房交易按20%差额征收个人所得税如何具体操作的细则。从短期来看，新政颁布后，二手房市场波动幅度很大，短期成交量井喷后将出现萎缩；而新房市场受影响程度相对小，短期趋势不改。从中长期来看，房地产行业受益新型城镇化，基本面继续向好，投资价值仍在。可继续关注行业龙头及区域龙头企业表现。