保利地产后千亿时代：有信心未来七年保持20%年增长率

　　[ 除了在城镇化进程中寻找发展契机和养老地产之外，保利地产（600048）的出海投资也如箭在弦 ]

　　“千亿只是起点，我们仍然把自己定位于成长性公司。”3月26日，对于2012年终于跻身房企千亿军团，保利地产（600048.sh）董事长宋广菊在北京的业绩会上如此解读。

　　2012年保利地产共实现销售签约额1017亿元，同比增长约39%，成为继万科a（000002）（000002.sz）之后全国第二家年销售额超千亿的房地产企业。

　　保利地产追赶万科的“雄心”依旧。宋广菊提出，2013年，保利地产的奋斗目标是销售额增长幅度达到20%。她同时表示，保利地产有信心在未来七年仍保持20%以上的年增长速度，到2020年实现保利地产的另一个千亿。

　　快马加鞭追赶万科

　　保利地产2012年年报显示，公司全年累计实现销售签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%；实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%。

　　截至报告期末，保利地产总资产已达2512亿元，比2011年底增长28.79%，提前三年完成了“十二五”规划。公司2012年市场占有率也达到1.58%，较2011年提升0.34个百分点。

　　对于2012年的快速增长，保利地产管理层将其归结为对市场形势和机会的把握。显然，作为央企，保利对于政策环境和市场主体的微妙变化更为敏感。

　　“保利地产仍然以刚需住宅为主。”宋广菊坦承，在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。为此，保利地产重点进行了产品结构的调整，以贴近市场和政策方向的主流产品为主，实现快速周转。

　　“有人说保利全年无休，从年初干到年尾，确实如此。”保利地产总经理朱铭新承认，每年1月1日保利地产就开始启动全国性的销售，房地产行业的季节性经营在保利地产已经被极大地弱化。

　　2012年，保利地产销售整体去化率高达78%，同比提高10个百分点。平均开盘当日去化率达到52%，郑州、合肥等新进城市项目开盘当天成交率接近九成。120平方米以下刚需产品平均成交率为90%，平均消化周期仅19天。

　　2013年第一季度的业绩也证明，保利地产的脚步依然没有慢下来。

　　据朱铭新介绍，今年一季度保利地产周均销售额20亿~25亿元，月均实现销售80亿~100亿元，截至目前在手的销售额近300亿。2013年全年，保利地产计划开工面积为1600万平方米，相比2012年增加190万平方米。总投资额预计在930亿元，预计全年将有43个新盘推出。

　　“2013年我们的目标是，‘经营业绩有增长、市场份额有增加’。”朱铭新表示，经营层对于完成20%的增长任务“还是有信心的”。

　　寻找新增长点

　　“在中国城镇化的推进过程中，在目前货币持续宽松的政策下，我个人对房地产行业中长期还是看好的。”宋广菊认为，新一届政府的施政方针也契合了她的这种判断。“总理提出的新型城镇化和过去有所不同，是以人为本的城镇化。顺着这个方向，开发商越想越兴奋。城市空间的变化，城市质量的提升，以人口为中心的城市化的推进，中国房地产中长期的向好是毫无疑问的。”

　　保利地产已经开始尝试在城镇化中寻找新的利润增长点。

　　“我们在广东已经进入多个城市，大有全面覆盖之势，也是对我们未来对于中国城镇化推进的一个试点。”宋广菊介绍，保利地产参与了佛山、江门、湛江等城市新城的开发建设。“在推动城市发展的同时，我们也获得了高于其他开发商的回报。”

　　在不少开发商关注到的养老地产行业，保利地产也有所涉足。

　　“在以房地产为主的情况下，我们对养老地产进行深入的研究。”宋广菊介绍，目前保利地产在北京、上海、广州等6个城市的7个项目都与养老地产有所结合，其中北京、上海的两个项目已投入运营，“在北京的保利西山林语，有一个两万多平方米的中高端养老地产项目，在今年1月已经进入到实质性运营阶段，目前入住的老人接近30个。”

　　宋广菊透露，尽管保利地产对养老地产的模型还在研究阶段，但最终“上游会去链接国家的土地政策和养老政策，下游去链接金融手段或上市通道，我们希望‘十二五’期间能够摸索出一套完整的模式”。

　　除了在城镇化进程中寻找发展契机和养老地产之外，保利地产的出海投资也如箭在弦。

　　“我们的海外投资团队刚刚从非洲回来。”宋广菊表示，保利地产已经考察了非洲的坦桑尼亚、埃塞俄比亚、纳米比亚、南非等地，其海外业务第一站很可能会是非洲，“争取今明两年正式进入”。