京沪广深细则出炉 楼市调控余音不绝

　　京沪广深“国五条”调控细则密集出台，未来一线城市楼市会有怎样的表现？20％个税政策对二手房交易影响几何？各地陆续出台的调控措施对a股地产板块有何影响？本报今天推出专题报道，解读各地释放的最新调控信号，把脉楼市走向。

　　北京

　　19项措施打压房价 个税计征细则明确

　　北京于3月30日晚出台的“国五条”落实细则，不出意外地成为现有地方版政策中最严厉的一款。虽然政策细则从供需两端都做出了部署，但由于“控房价”的迫切需要，细则中一些举措带有明显的行政色彩。多数分析人士认为，按照当前的政策力度，短期内市场会大幅降温。从长期来看，严厉的手段将影响到供应端的积极性，不利于供需关系的改善。此外，北京市地税局公布了二手房交易个税的具体计征政策，按规定可以将一些费用计入房屋原值，从而使个税缴纳额度有所降低。

　　行政调控色彩较浓

　　北京市公布的调控细则提出了19条具体政策措施。2013年北京市房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。与其他城市提出的“挂钩经济增速”相比，这一目标显得较为严厉。按照不少分析人士的理解，“保持稳定”更多的含义在于控制房价涨势，而非“止涨”。但即便如此，对于市场供需失衡的北京来说，要完成这一目标仍然不容易。

　　针对“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”这一表述，在《北京出台贯彻国务院房地产市场调控细则政策问答》中解释，北京将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目，在政府提供相应优惠政策基础上，降低房价，纳入限价房序列管理，提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住要求。同时，对此类住房的上市年限和收益将进行一定的限制。对于这项规定，多数开发商未做评价，但有专家认为，若能严格执行，此举或将在一定程度上降低房屋交易价格。但该手段行政色彩较为浓厚，在实际操作中恐有难度。

　　中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，虽然北京并未像深圳一样限制楼盘销售价格的涨幅，但对于商品房的预售监管，实际上也是在干预市场价格的制定。分析人士还认为，将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理，同样体现出行政干预的色彩。

　　二手房交易降温

　　对于二手房交易个税的缴纳政策，北京强调严格按差价的20％计征，但同时也提出了其他选项：不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。细则的实施以房屋网签时间为限。

　　北京市地税局对此的解释为，自建房、经适房、已购公房和拆迁安置房在计算原值时，需将实际支付房款、相关税费等合理费用计算在内，经适房还需将土地出让金纳入计算范围。按照这种计算方法，房屋原值的核算价格将在一定程度上有所提高，个税的缴纳额度也将降低。

　　因此，从政策细则来看，该项手段在执行中并未采取“一刀切”，使得其严厉程度低于预期。但根据链家地产市场研究部统计，二手住宅市场中，仍将有60％左右的需求受到影响。且与其他手段相比，该措施仍然是对市场影响最大的一项。

　　中国证券报记者近日走访北京多家中介门店发现，最近一周来，各家中介门店的新增房源明显下降，部分店面的降幅达到50％左右。一些尚未达成交易的卖主，已因交易成本提高而放弃了售房意向。按照链家地产的统计，新政出台后，未满五年的非普通住宅交易所需缴纳的税费，约占房款的18.1％。满五年的非唯一普通住宅交易，也需缴纳相当于房款14％的税费。上述比例均比新政前高出近10个百分点，以当前的二手房交易均价计算，缴税金额则高出20万元左右。

　　新房市场也受到一定影响。据统计，今年3月，北京原计划有33个住宅项目开盘，新增供应量14000套。但截至27日，仅有10个项目投入供应，总供应量仅为3180套，比去年同期下降25.3％。其中，北京大兴区某项目原计划于3月开盘，但因其报价未通过住建委批复，使得开盘日期不断延迟。

　　多家机构发布的报告认为，随着政策对供需两端的抑制，未来一段时间，市场交易将会降至“冰点”。但由于市场需求仍然旺盛，在个别新盘的销售中仍会出现“抢房”、“日光”的局面。

　　上海

　　房企涨价信心受挫 调控细则留后手

　　上海“国五条”细则3月30日晚间出炉，市场反应较为温和，之前传言甚广的限购升级政策并未出台，二套房贷首付调整只提出适时调整。不少专家认为，上海调控细则只是对“国五条”的重申，对市场不会造成明显影响，具体效果要看实际执行力度。不过调控政策留有后手，如果房价上涨过快，二套房贷等政策将会调整。此外，细则的发布会对新房市场产生一定影响，打击了部分开发商的涨价信心。

　　政策力度符合预期

　　上海版细则落地后，中国证券报记者在浦东新区多家中介机构了解到，由于细则力度基本符合之前预期，3月的签约过户潮已经消化了部分政策影响，细则出台后市场反应较为平淡，对买卖双方心态都未构成明显影响。

　　“之前预期新政细则会在3月底落地，一些客户着急赶末班车，前几天我们门店又出现一波签约过户潮，房产交易中心也加班忙碌了几天，细则出台后虽然有不少客户致电前来咨询，却没有恐慌的心态。”中国证券报记者在中原地产浦东一家分店了解到，细则出台后第二天大部分人反应平淡。

　　汉宇地产市场副总经理孙文勤表示，在上海调控细则未落实时，前段时间包括本周末购房者仍在赶末班车，抓紧时间过户，3月二手房成交量可能突破历史新高。由于二手房按差额征收20％的个税，购房者担心房东转嫁到买家，购房成本增加，或转战新房市场，4月起二手房交易量将下降，显现冷清局面。

　　对于新房市场的影响，上海一家中型开发商负责人表示，政策对二手房挤压，对新房市场没有明显影响。目前市场需求旺盛，预计新房售价仍会有一定的上浮空间，但上涨空间不大。因为如果新房价格暴涨，政府会有后续政策出台。另有大型房企上海区域负责人表示，细则的发布会对市场产生一定影响，但上海刚需强劲，对新盘影响有限，不过对开发商涨价的信心有所挫伤。

　　调控或留有后手

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，房价目标基本稳定，严于2011年不超过gdp增幅的目标，当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小的，最易达标。二套房贷首付与利率皆可能提高，留有预案，房价继续上涨则会出台。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，上海的房价控制目标，言之不详，房价走势定性为“基本稳定”，大致可以理解为“不涨不跌”，没有具体数字限制。第二套房贷“适时调整”，对于“适时”的条件以及调整力度也未给出答案。个人所得税计征措施未超出此前预期，市场对此已经有深刻领会。

　　宋会雍指出，上海在个人所得税等关键要点上，基本遵循中央基调，既无进步也无退步，表现中性。其他房价目标和信贷细节未有具体规定，但更贴近实际执行情况，留有后手。总的来说，上海细则完全在市场预期之内，倾向于保持市场稳定。未来市场交易将会落入一段低谷期，不会有出乎预料的表现。

　　上海社科院研究员张泓铭认为，上海细则的颁布，对平抑房价具有积极作用，市场将迎来一个稳定期。

　　广州

　　限购小步升级 市场渐趋谨慎

　　3月31日晚，广州出台的“国五条”细则表示，2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅，非本市户籍人士购房资格审查将进一步从严，从化和增城不纳入广州调控范围。广州当地房地产专家韩世同分析，从广州细则的内容和发布时间点来看，应该是结合了深圳和上海的相关政策进行了参考，整体来看中规中矩。由于细则在执行层面没有给出具体的时间和操作点，短期还看不到实际效果。

　　限购进一步升级

　　根据细则，2013年广州市房价控制目标的对象调整为新建商品住房，同时改变了2011年房价控制目标与gdp和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，而是将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅挂钩。

　　对于住房限购措施，此次细则在原2011年的政策基础上进一步升级，要求将购房资格审查环节前移至签订购房合同之前。对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”；非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

　　关于转让自有住房征收个人所得税和二套房首付款比例、贷款利率的规定，广州表示将严格执行新国五条和广东省政府发文的规定，由相关部门研究具体操作细则，明确后再向社会公布。

　　对于之前未纳入广州房地产调控的增城和从化，广州细则表示，该两地区可根据“国五条”和广东省政府文件要求，因地制宜地制定相关调控政策。韩世同认为：“增城、从化维持目前限价的政策可能性较大。”

　　土地供应方面，2013年广州市住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里；要求确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70％；禁止容积率小于等于1的低密度高档住宅用地供应。

　　二手房或有价无市

　　广州细则还对开发商提出了严格限制，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

　　韩世同认为，随着“国五条”细则落地，广州的二手房市场会有价无市。3月成交已经透支了未来一段时期二手房的交易量。新房市场，价格会有所回落。但短期来看，由于前期上涨势头较猛，回落之前还会有点惯性，开发商和消费者将会陷入新一轮的观望。

　　满堂红研究部经理周峰也表示，就算细则不出来，4月的广州二手房市场也会萎缩，大概比3月缩减30％左右。虽然幅度不算大，但3月二手住宅成交量创2010年以来的高峰，基数大、减量也大。

　　深圳

　　强调税收征管 政策底牌众多

　　3月31日下午，深圳公布了“国五条”调控细则。与此前各方的预期相比，深圳细则的严厉程度低于预期。深圳今年房价的控制目标定为“涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”。分析人士表示，调控细则严厉程度低于预期可能与深圳房价上涨压力不大有关，但是这一细则为未来的调控留下了空间，强调完善税收手段，严格开展房地产税收征管，能够对楼市起到一定的“震慑”作用。

　　严厉程度低于预期

　　深圳细则多处表述与此前公布的广东省“国五条”细则相似。对于此前受到普遍关注的征收二手房交易20％个税的具体办法，深圳细则依然没有具体说明，仅有“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用”的表述。而对于今年的房价调控目标依然定为“涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”。有深圳地产人士表示，深圳之所以在最后时刻公布细则，很可能与严厉程度低于预期又不想引起关注有关。

　　在此之前，分析人士普遍预测深圳版“国五条”细则较为严厉，因为历史上深圳经常会出台“创新性”楼市调控手段。比如，二手房交易按评估价征税以及以窗口指导方式实行的“限涨令”。今年两会期间，深圳“限涨令”再度升级也成为业内人士认为此次深圳细则将较为严厉的依据。

　　“利空中的利好”

　　“至少从刚刚公布的通知来看，深圳的二手房交易成本不会出现上涨。”中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，“因为深圳已经在2011年就开始实行二手房交易按评估价征税，这已经显著提高了深圳二手房交易的成本，按评估价征税已经是落实‘国五条’精神的有效手段。”但是肖小平表示，深圳细则足以对深圳楼市起到“震慑”作用，政府手中的牌还有很多。

　　正如肖小平所说，这份严厉程度低于预期的调控细则还是为未来深圳推出新的调控手段留出了空间。深圳细则提出，完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。税务和规划国土部门要加强沟通协调，依法严格开展房地产税收征管工作，充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。肖小平表示，这已经足够对深圳楼市形成“震慑”。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫表示：“就深圳细则而言，并未超出‘国五条’的基本框架，没有更严厉的措施出台，我们认为是利空中的利好，有利于稳定市场交易量，不会形成成交量断崖式下跌。”