北京“国五条”细则昨发布 非京籍购房政策未调整

　　从今天（3月31日）开始，二手房将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售5年以上惟一住房免征个税；进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理；京籍单身人士只能购买一套房；进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。昨日（30日）晚间，本市（北京市）发布“国五条”细则的本市落地政策，这份将被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。

　　二手房纳税将从严执行

　　与“国五条”细则相呼应，最近舆论的焦点之一，是出售二手房将按照差价的20%征收所得税。

　　“京十九条”中表示，将继续推进存量房交易计税价格动态调整工作，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房应纳税所得额的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　据了解，按照差额收取20%个税的政策并非新政，但此前很多地区都采取按照房屋交易总价的1%征税。北京房地产业协会秘书长陈志说，很多二手房源无法核实、取得原值，这是客观存在的现象，因此很多地方便宜行事，就按照更容易判断的总价1%收取个税。

　　陈志提醒，“国五条”细则中并没有否定国税总局在2006年发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，这意味着，缴纳个税的总额将等于实际转让收入减去房屋原值、减去转让税金和其他合理费用之后，再乘以20%。其中，各项合理费用为装修费用、贷款利率、各项手续费用等，而装修费用最高为购房原值的10%。另外，契税、营业税、印花税为税金可以扣除的项目。

　　“京十九条”中还要求，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。据了解，目前北京核定征收的征收税率为1%。

　　“虽然政策中没有提及更多细节，但如果系统中还有不完善的，本市仍有其他手段满足交易征管的要求。”陈志说。

　　自住改善型住房将逐步“限价”

　　“京十九条”中称，2013年本市房价控制目标为，全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　市国土局相关负责人表示，将继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。

　　“限房价、竞地价”的交易方式是指在限定项目未来住宅销售价格的条件下，竞拍土地价格，按土地价格价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。

　　这位负责人说，将稳定普通商品住房用地供应和加快普通商品住房供应，2013年本市住宅用地供应计划拟安排住宅用地1650公顷。其中保障性安居工程用地800公顷，商品住宅用地850公顷，满足各类保障性安居工程和中小套型住宅用地不低于住宅用地的70%。

　　本地单身人士限购一套住宅

　　“京十九条”中称，将按照各项相关规定，继续严格落实住房限购措施。自今天起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　对此，陈志表示，“京十九条”是房地产调控政策，和民事、法律意义上的结婚、离婚没有关系。“通过离婚获得购房资格，本身就有投资意味，在一定角度上属于房地产调控的对象。而政策应该对投机性购房有一定的抑制作用。”他说。

　　陈志分析，单身人士购买两套房，基本可以判断是在满足个人居住需求外也有投机投资需求，和调控的要求不相符。此前，2011年本市曾发布被称为“京十五条”的房地产调控政策，包括本地户籍家庭限购2套、符合条件的非京籍家庭限购1套等政策。而无论是“京十五条”还是昨天的“京十九条”，目的都是以让住宅回归居住属性、挤出投机投资需求。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这一政策一方面明显抑制了通过假离婚的手段逃避限购的做法，也使得限购政策本身更加细化。依据政策，拥有配偶和子女的家庭应该比单身人士可以多持有一套房产，这样的考虑比较人性化，也比较符合现实状况。

　　非京籍购房政策未调整

　　记者比较“京十五条”和“京十九条”后发现，在新政策中，对非京籍人士的购房标准并没有进行调整。如果再将自住型、改善型需求楼盘纳入限价房体系管理，是否意味着非京籍的人员所受的影响相对较小，甚至付出的购房成本更低了呢？

　　陈志同意了这一观点。他说，2011年本市出台“京十五条”房地产调控政策时，相比其他城市，政策约束相对最为严格。如果在“京十九条”中更为严格、调高非京籍购房人的准入门槛，对已经在排队、等待纳税或社保缴纳满5年的家庭来说不公平。

　　“新版政策中可以看出，政府执行的是宽严相济的政策，挤出投机需求，并保护自住型的购房需求。外地户籍人士本来就只可以购买一套房，可以说并不存在投机需求，同时在京工作的5年已经为北京做出了贡献。因此，不再调整非京籍人士购房政策，也在情理之中。”陈志说。

　　【焦点解读】

　　是否按20%征税以网签时间为准

　　“京十九条”中对个税缴纳的时间节点划定为“3月31日前通过网签”，这与此前市场传闻的“按照交税时间”为节点不同。也就是说，只要目前进入网签环节的二手房交易，都还将按照原有方式、即总价款1%的比例缴纳个税。

　　对此，北京市房地产中介行业协会会长李文杰说，“京十九条”中对个税起征点、原值认定两个环节进行了明确，有利于稳定市场预期。

　　“国五条”细则发布之后，本市出现了二手房成交量激增的现象，陈志认为，这并不全是自住型购房需求井喷，其中也有一部分是利用第二套房购房资格进行投资、投机，其主要原因是“国五条”落地政策尚未明确，引发了市场的投机预期。

　　李文杰说，在商品房买卖过程中，网签是真正进入交易后的首个环节，明确以网签时间为节点，正在办理房屋买卖手续的购房者就可以打消顾虑，预计房地产交易大厅中短期内将不会再出现蜂拥办手续的场景。

　　无原值房屋仍按全价1%纳税

　　对于另一焦点问题