上海昨明确：出售满五年家庭惟一住房继续免征个税

上海版“国五条”地方细则3月30日发布后，影响渐显。

　　3月31日下午，静安区房地产交易中心交税大厅人气颇旺。现场一名办理缴税业务的购房者告诉早报记者，“我本来预定的缴税日期是4月2日，但他们通知我提前来缴。”据现场一名税务工作人员称，目前尚无更新的操作细则，仍按现行政策执行。

　　此前一天发布的沪版“国五条”细则提出，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。这一表述与国务院办公厅版细则一致。

　　而上海市税务局官方微博“上海税务”昨日在回应网友提问时明确，根据国家规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”这一现行政策，也在北京、天津版“国五条”细则中，得到了重申。

　　昨日“还按老政策执行”

　　上海中原地产总经理谭百强称，昨日上海各区的房地产交易中心还是在按以往的做法进行网签，办理缴税业务。谭百强称，他们曾向交易中心询问细则的执行事宜，“交易中心也还没收到明确的说法，领导也在讨论，还没真正落实执行。”

　　“我们门店的成交量和之前几天差不多，没有突然增加或减少。”谭百强估计，细则的真正执行恐怕要到一周以后。

　　合富置业副总经理沈彦亦称，他们昨日也曾致电交易中心，询问“20%个税”到底怎么收，“交易中心说他们要等到周一领导上班才能决定。”

　　“其实这几天审税忙着过户的人还是很多，交易中心还是人山人海。我估计细则要一周以后才能真正实行。”德佑地产区域总监张剑东说，他们向交易中心、税务局、银行都进行过询问，对方都称还没接到通知。

　　据张剑东称，上周该公司旗下门店成交旺盛，“全公司二手房买卖业务成交了52单，占3月总成交量的1/8。”他猜测，很多政策细节，可能有待执行中慢慢落实。

　　即便如此，“满五年惟一”房源已开始走俏。

　　二手房成交量下滑

　　据沈彦称，昨日该公司旗下门店，几乎所有带看房源都是“满五年惟一住房”。这类房源价格没太大变化，“因为经过‘末班车’行情井喷，剩下的买家都不特别着急出手。”沈彦直言，最近几天，二手房成交量较月初下降约70%。

　　“如果对‘20%个税’采取一刀切，那对二手房成交量的影响将十分严重，是一种近乎山崩海啸式的伤害。如果不是一刀切，而是采取根据不同年份区别对待的方式，那么市场将会慢慢消化这一负面政策。不过，即便是在正常情况下，全市二手房成交量也会下降50%。”谭百强说。

　　沈彦判断，细则正式实施后，二手房市场短期内将维持观望，但成交量还是会保持在去年11月1.3万套的水平。“因为总体上看，市场需求还是有的，客户会主动选择满五年惟一房源交易，这类房源数量较大，在我们公司全部挂牌房源中占30%。”

　　张剑东同样担忧，如果“20%个税”一刀切或趋严执行，“很多潜在的二手房买家会转投新房市场。尤其是刚需客户，刚需楼盘价格会出现微涨。同时二手市场上，‘满五年惟一住房’将会走俏。”

　　张剑东预计，细则真正落实后，上海二手房月成交量将跌至1.2万-1.5万套的行业盈亏线，且目前已透支了购买力，该公司短期内的业务重心，会转向一手代理、商业地产、“满五年惟一”房源的代理。

　　开发商称二套房首付比例未上调

　　可见的是，沪上新房市场成交依然火爆。

　　3月31日，浦东小上海新城三期售楼处一名销售人员称，此次加推的164套两房、三房房源，目前只剩下一套200平方米的顶楼复式房源，其余已全部卖完，“我们是周六（3月30日）推的盘，均价1.6万-1.7万元/平方米，几乎没什么优惠。”

　　而去年下半年该楼盘的推盘均价在1.4万-1.5万元/平方米，上述销售人员直言，此番售价确有上涨，但这次推的房源位置较好。据该销售人员称，此前一天出台的细则加重了部分购房者的恐慌心理，“我们此次推出的房源户型较大，有不少改善型、二套房买家。”

　　青浦西郊半岛名苑相关负责人介绍，上周末该楼盘加推了80套房源，均价1.3万-1.4万元/平方米，“开盘的去化率在50%以上。价格有小幅上涨。我们是刚需楼盘，细则出台对我们几乎没什么影响。”

　　华润新江湾九里相关负责人称，由于蓄水客户量不及预期，该楼盘此次实际推盘量只有原计划的一半，“开盘两天，全部36套房源去化率在80%。”

　　据介绍，该楼盘此次加推的精装修大平层，优惠后的均价在4万-4.1万元/平方米，总价在800万-1000万元。

　　该负责人担心的主要是二套房贷款政策，“我们问过银行，他们没有作出明确说明，称也在等通知。但原来二套房首付比例就有六成，所以对贷款客户的影响也不是很大。”该公司计划在4月底5月初再加推36套房源，“价格会和这次差不多或略高。”

　　浦东尚东鼎上周末加推了一批房源，“两天共成交叠加、联排别墅7套，总价在1000万-1600万元，优惠幅度为9.6折。”据该楼盘相关负责人介绍，由于房源总价多在1000万元以上，购房客户一次性付款的比例占到70%。

　　预售管理或收紧

　　“上周刚需、首次改善型房源的销售依然不错，价格涨势也没有发生改变。”某外资房企总经理称，随着细则执行层面落地，一些二手房买家可能转向新房市场，刚需、首次改善型房源的需求可能会增加。

　　他预计，4月1日后，相关细则将陆续执行。

　　某上市房企营销总监也认为，眼下刚需和改善型需求还在着急入市，“我们照常推盘。有关部门有告诉我们，不要捂盘，加强价格管理。”

　　不过，某中高端楼盘开发商提到，预售管理方面最近可能会严一点。

　　据他介绍，以往调控初期，定价超过3万元/平方米的楼盘会缓批，中低端楼盘先入市。该公司原定于年初的降价促销计划，会在下半年交房后开始执行。

　　某上海本地开发商也认为，细则实施后，中高端、大户型楼盘的销售难度将增加。

　　但上海宝华集团副总裁杨健提到，上海在二套房限购、限贷方面，以前一直执行得较严，因此细则明确后，开发商的心态会略好些。

　　3月30日发布的沪版“国五条”细则提出，进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果。