上海“国五条”细则出台 满五年唯一住房或免20%个税

　　千呼万唤之下，京版和沪版“国五条”细则终于在昨天晚间同时亮相。最令上海本地市场“揪心”的沪版细则，因新意不足，而被业内评为“前令重申”、“细则不细”，但“严格计征20%个税”的提法仍然让市场倒吸一口凉气。业内人士表示，对于市场的影响还得看上海各区交易中心实际操作和执行，购房者需要提交的资料可能会因此增加。

　　能核实房屋原值征20%个税

　　昨晚，“中国上海”门户网站全文刊发了市政府办公厅印发的本市贯彻 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见，即业内俗称的沪版“国五条”细则，共计六项实施意见，其中“二手房严格征收20%的个人所得税”最受外界关注。

　　在这份实施意见中，政策 “收紧”的意味甚浓。比如，在坚决抑制投资投机性购房方面，实施意见称 “要继续严格实施差别化住房信贷政策”。首先，银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；对于第二套住房信贷政策，将重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款，并严禁发放第三套及以上购房贷款。

　　“国五条”中按20%征收个人所得税的规定在沪版细则中得到体现。实施意见中明确规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　在普通商品住房用地供应方面，将按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量进行用地供应计划的编制。除建立土地出让前的研判制度外，“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求”。

　　此外，上海还将进一步严格执行 “一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。今年，上海全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造将达10.5万套、 750万平方米，基本建成保障性住房10万套、 730万平方米。

　　预计后期二手房市场成交遇冷

　　“上海版细则与广东版细则差不多。 ”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，上海作为全国城市的标杆之一，此次细则没有特别新鲜之处，之后其它城市可能也会像上海一样，“依样画葫芦”。

　　“这绝不是简单地重复国五条。 ”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，理论上，这可能是最后一次行政干预市场调控，“国五条”上海细则落地，或为以后用经济手段、市场手段调控做铺垫。

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，上海“国五条”细则内容上没有多少新意，基本上是对“国五条”的强调和重申。

　　事实上，“国五条”发布已有一段时间，此前，上海市新房市场不断升温，三月成交在前21天就已经破百万平方米。

　　同样的火爆也发生在二手房市场，丁祖昱认为，上海细则对二手房市场无疑是一个抑制，预计后期二手房市场成交将遇冷。另外，丁祖昱认为，上海房地产市场将趋于理性，房价趋于平稳。

　　尹伯成也表示，“国五条”沪版细则对上海楼市不会形成太大影响，“没有大家之前猜测的那么严格，大家心态上也会放松一些。 ”

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民分析称，上海版细则中唯一提到的数据性规定，即20%转让税的效应早就发生了，利空已出尽，未来国内房地产股票价格以企稳为主。

　　部分二手房需求转向新房市场

　　在沪版“国五条”细则中，百姓最关心的是20%转让个人所得税。此次“北京版”细则规定，严格按个人转让住房应纳税所得额的20%计征。同时明确，自用5年并且唯一的住房继续免税。

　　上海细则明确，税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明表示，北京版“国五条”细则没有对20%征收所得税做出细化。比如，二手房卖家是否会将税负转嫁给购房者，如何证明税费是由卖房者缴纳，而不是转嫁给买方？为此，袁刚明认为，细则应该要求卖家出具税费缴纳证明，包括对卖家临时改变住房售价行为的细化规定， “这些都没有体现出来”。

　　相比之下，上海甚至都没有提到对满五年唯一住房免税，“是保证刚需还是坚决打击投资购房并没有强调清楚。 ”业内人士指出。

　　对于“20%所得缴个税”的政策，业内人士表示，“一刀切”的做法更容易在操作中严格规范执行，在二手房交易中有助于避免 “阴阳合同”。由于未来交易也将严格按照价格征税，买卖双方以虚假价格签订合同的意愿将大大降低。严格征税也将会让二手房交易在短期内出现“冰冻期”。

　　上海盘古房地产有限公司总经理宋海表示，上海“国五条”细则中明确对二手房交易严格执行20%个人所得税的征收，这会促使二手房交易在短期内趋于平静，而部分二手房需求会转向新房市场。“二手房交易平静期会持续两到三个月，最长不会超过两个季度。 ”宋海表示。

　　业内称沪版细则“未看到新意”

　　对于刚出台的上海 “国五条”细则，德佑地产研究主任陆骑麟表示，上海版细则和此前“国五条”差不多，并未看到多少新意，也未看到具体如何操作。因此，对二手房市场会带来的影响还需要看上海各区交易中心实际操作、执行，“购房者需要提交的资料可能会因此增加。 ”

　　对于刚刚出台的上海“国五条”细则，汉宇地产市场副总经理表示，在上海细则未落实时，前段时间包括本周末购房者仍在赶末班车，抓紧时间过户，3月二手房成交量或将突破历史新高。不过，上海细则落地后，将影响购房者预期。购房者担心房东将20%的税转嫁到下家，购房成本增加，或转战新房市场，4月起二手房交易量将下降，预计出现冷清局面。

　　21世纪不动产分析师张磊认为，细则对市场的影响，由于前期已有一个月的时间进行了消化，恐慌情绪逐渐归于平静，再经过两三个月以后，二手房市场将逐步走出观望，慢慢恢复成交。不过，由于国务院要求2014年以前必须建立全国统一的不动产登记制度，这被理解成在为征收房产税作准备，部分拥有多套房的业主，将会提前 “出货”。

　　对于大家最关心的二手房交易20%个税，业内人士认为，沪版细则未明确符合哪些条件可以免征，从而为执行留出余地。

　　那么，在上海，“满五年、唯一”住房在交易过程中是否可以免征个人所得税？上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，沪版“国五条”细则虽然没提，但同样会免征，“此属2006年国税总局文件条款，地方政府皆无权修改税法。 ”

　　交易中心

　　部分区县尚未收到细则执行时间表

　　市民最关心“满五唯一”是否免征20%个税

　　□记者 石凯峰

　　晚报讯 昨天，沪版“国五条”出台，不少市民都很关心“满五年唯一住房”是否要征收20%个人所得税。今天上午，记者前往闵行区房地产交易中心了解到，由于上海细则刚发布，包括闵行在内的一些区县还未开始正式实施，目前各项税率仍按原政策执行。

　　今天上午8：45，闵行区房地产交易中心开门营业，一楼大厅内涌入大批前来办理手续与咨询政策的市民。截至9：10，二手房交易登记窗口已发放140多个号码。

　　记者注意到，整个交易中心内，第14、15号咨询柜台前聚集的人最多，许多市民上前第一句便问 “征收20%个税的政策开始实施了吗？ ”对此，工作人员表示，由于沪版“国五条”昨日刚出台，截至今天上午，包括闵行在内的一些区县房地产交易中心还没有收到具体落实的时间表。 “目前，我们这里还是按照原有的税率征收，20%个税何时开征，要等上级部门发布通知后，才会开始正式执行。 ”

　　家住莘松新村的宋阿姨有一套“满五年唯一”住房，她和老伴想要换大一点的房子，给儿子明年做婚房用，所以很关心自己是否也在征税的范围内。工作人员告诉她：“虽然我们还没有接到具体的细则，但‘满五唯一’免征税是一项全国性的政策，其他出台地方版国五条的城市，没有一个取消的，上海应该也不会例外。 ”

　　刘先生在上海春城有一套“满五年、不唯一”的普通住宅，当年是100万元购入，近期想以220万元挂牌交易。工作人员表示，根据政策，目前他只需交纳房款1%的税率，即2万2千元，但“国五条”正式实施后，就要缴纳差价的20%，即24万元。

　　今晨前来咨询的市民中，还有不少人房屋即将满5年，也对新政很关心。如市民王先生的第二套房购于2008年5月，还有一个多月就踏入“满五年”的门槛。考虑到沪版“国五条”已经出台，工作人员表示，其无论是现在交易还是等到5月再交易，都很难逃过20%个税。

　　对于很多市民关心的“沪版国五条正式实施后，如何避免卖房者把20%个税强行转嫁到买房人头上”，闵行区房地产交易中心的工作人员称，具体怎么操作，要等到实施后才知道。

　　银行

　　部分银行二套房贷首付提高利率上浮

　　严审离异、低龄借款人贷款资质

　　□记者 崔烨

　　晚报讯 昨天下午，上海公布了本地房地产调控细则，其中对于二套房贷，表示要适时调整首付比例和贷款利率，明确提出禁止银行发放第三套及以上房贷。从记者今天上午连线银行方面的情况看，各大商业银行信贷部门的负责人均称 “本来就已经对二套以上房贷停止发放”，并且在上海版细则落地之前，部分银行已经悄然提高二套房首付门槛：二套房贷首付从6成上浮至6.5成，并称根据楼市调控的需要，还可以将二套房贷利率从目前央行基准的1.1倍提高到1.2倍。

　　工行相关负责人告诉记者，二套住房信贷政策收紧已是趋势：“将重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查。”另一家股份制银行负责人也称，将根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，而“调整”肯定是向从严的方向。

　　此外，记者注意到，虽然此次各大商业银行没有明确公布二套房贷首付的变动标准，但在实际操作中可以通过评估价格来进行调整。比如市价在500万元的房产办理二套房贷业务时，按照六成首付比例应该是300万元，贷款比例四成应为200万元，但银行在二套房贷审批时，可以将市价500万元的房产估价设为400万元，然后按照首付比例六成即贷款比例四成来算，相当于客户可贷款额度减少为160万元，这样实际首付比例相当于提高到6.8成。