京沪粤渝“国五条”细则比拼

　　昨日，合肥市赶在零点之前，连夜出台了合肥“国五条”细则。合肥细则中，四大‘杀器’，根本没提20%所得税、限购、二套房贷，只剩房价控制目标与重庆一样，不超人均收入增幅。至此，北京、上海、广东、重庆和合肥五地，成为第一批落实“国五条”细则的地方。业内人士评价，本轮调控中，北京无疑又是执行力度最严的城市。

　　北京中原地产市场总监张大伟则告诉记者，从目前已公布的各地“国五条”细则后，北京的细则力度明显超过了其他省市。作为首都，京版的调控细则明显执行了国务院的政策力度，这也将影响其他各地城市的落地细则力度。

　　北京

　　上海

　　重庆

　　广东

　　限购力度更为严格

　　“房价稳定”目标最易达到

　　地价控制成为最大亮点

　　保持房价基本稳定

　　房价

　　目标

　　全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　2013年上海新建商品住房价格控制目标是按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；主城区以外各区县（自治县）人民政府制定本区域房价控制目标，于四月底向社会公布。

　　要求广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标。

　　限购政策

　　京籍单身人士和外地户籍家庭限有1套房；京籍家庭限有2套房。

　　进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。上海从去年起就对沪籍单身人士执行限购一套房的政策。

　　未提及

　　广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与“国五条”新规不符的，应立即作出调整。

　　20%

　　个税

　　通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。其中，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

　　二套

　　房贷

　　各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放。

　　银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行二套房信贷，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。

　　严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　未提及

　　“由于上海市从去年起就对沪籍单身人士执行限购一套房的政策，限购审核并不比北京松，而且当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小的，房价稳定的目标最易达到。”上海易居研究院副院长杨红旭分析，二套房首付留有预案，是要看未来房价的走势，如果房价不听话，则提高首付的“棒子”仍会落地。

　　而复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民则认为这版细则是“前令重申”，20%个税的效应早就发挥出来，股市利空已经出尽，未来房地产股要么呈现稳定，要么继续往上涨。

　　“合理安排土地出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的1/3。”关于地价的控制，成为重庆版“国五条”细则的最大亮点。“地价可以说是开发成本中的大头之一，地价的攀升最终推升了房价。由于地价高，成本下不来，最终造成了房价水平只能保持在市场高位。”一位在当地有开发项目的开发商告诉记者，重庆此次从政府在土地出让环节控制地价，如果切实执行，可以有效控制近期竞争激烈、土地价格上扬的现象，对控制房价将引起有效作用。

　　由于广东省细则中只模糊地提到“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，并未提及二手房交易征收20%个税如何执行，对人们普遍关注的二套房贷首付和利率是否会提高，以及是否推进房产税试点的焦点问题，也是只字未提，所谓业内专家和网友都笑称，细则仍是“打太极”，“只粗不细”。

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　　北京历次楼市调控政策

　　2010年1月，“国十一条”颁布，拉开了本轮长达3年多的楼市调控的大幕。作为国务院调控政策的地方落地细则，2010年至今，北京市先后出台了京版“国十一条”、“京十二条”、“京十五条”，以及最新出台的京版“国五条”细则。

　　2010年2月23日，京版“国十一条”出台，主要调控措施包括：严格二套住房购房贷款管理，对再次利用贷款购买第二套（含）以上住房的家庭，首付款比例不低于四成；增加中低价位、中小套型商品房的供应；营业税免征时限由2年恢复到5年；加强商品房预售管理。

　　2010年5月1日，作为“国十条”在地方细则的“京十二条”落地，打击力度严于“国十条”。“京十二条”中最重要的措施包括：同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；二套房贷首付不低于五成；暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款；加强保障性安居工程建设和市场监管。

　　2011年2月16日，作为“国八条”落地细则的“京十五条”出台，其中规定： 外地户籍家庭购房，需提供连续5年的社保或纳税证明，且名下已拥有1套住房禁止新购；京籍家庭拥有2套住房禁止新购；二套房贷首付款比例不低于六成、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续；实行差别化土地增值税预征率；全力做好住房保障工作。