30余城市仅19城市出新国五条细则 多地未涉及20%个税

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布细则后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　在国务院所要求的30多个城市中，截至3月31日，仅北京、上海、深圳、广州、重庆、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州和成都等19个城市公布了地方版调控细则或房价控制目标。

　　各地国五条细则陆续出炉

　　2013年2月26日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布调控细则和价格调控目标。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。然而，一季度最后一天，在国务院所要求的30多个城市中，仅十几个城市按期公布了今年房价控制目标。据人民日报消息，3月31日，天津、广州、深圳、南京、济南、大连、贵阳等多个城市公布了年度新建商品住房价格控制目标，要求新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长水平。此前一日，北京、上海、重庆、厦门、南宁、合肥等城市也公布了类似目标。

　　各地国五条细则汇总

　　广州：

　　明确广州、深圳于3月底前公布房价控制目标，广州、深圳限购、限价继续“双限”政策，同时还强调广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，并要求年内全省地市实现住房信息联网。

　　在个税措施方面，严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。

　　另据了解，广东省楼市细则对房价目标也做出相关规定。其中，要求广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标。

　　广东国五条相关规定并未进一步细化，而其对于房产税、二套房首付、贷款利率是否加码均未提及。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　北京：

　　据京华时报消息，自3月31日起，北京市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房，对已拥有1套及以上住房的，暂停在北京向其出售住房。

　　个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　此外，细则明确，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，但没有明确具体的提高比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，如果继续提高，二套房首付款至少会提高到7成。

　　对于为了买房资质“假离婚”的现象，通知也做了规定，即对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。

　　如果该细则得到切实的执行，无疑将对市场成交造成负面影响，而地产中介的生存空间将受到压制。

　　上海：

　　3月30日下午，上海官方出台《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》。通知要求2013年房价保持稳定、坚持限购，坚决抑制投资投机性购房，适时提高二套房贷首付、利率，卖房个税按照差额20%计征。

　　沪版细则规定，根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　细则还指出，金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　对于市场最为关注的卖房个税征收方案，上海细则规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　值得一提的是，细则虽然未对“满五唯一”房屋的征税方法做出具体说明，但昨日上海税务部门在其官方微博上称：根据国家规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　在不少业内人士看来，沪版细则主要还是对原有政策的强调与重申，并未体现太多“新意”，但从措辞的严厉程度上看，政策仍有进一步升级的空间。

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　　南京版细则正文仅132字 被吐槽是一条微博|厦门：商品住宅用地供应面积增一倍

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　　天津：

　　银行业金融机构严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款； 新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

　　在个税措施方面，对出售自有住房，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　对购房家庭的住房套数进行核查，对各类证明材料或住房套数不符合限购政策规定的居民家庭限制其购房；严格购房家庭资格复核，各区县房地产管理部门在办理商品住房买卖合同备案或二手住房权属转移登记时，要对购房家庭拥有住房套数情况和相关证明材料进行严格复核，对不符合住房限购政策规定的，不予办理相关手续。

　　大连：

　　2013年大连市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

　　3月31日，大连市房地产市场调控工作领导小组办公室发布该市房地产调控相关指导意见，2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。新建商品住宅销售价格以国家统计部门权威发布的统计指标为依据。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　重庆：

　　3月30日晚重庆市公布的《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》称：“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。”

　　重庆市市长黄奇帆此前在阐释该市执行这一政策的原因时曾称，通常楼面地价在现行房价的三分之一左右为合理状态。该市的做法是，如果当地拍卖土地的地价超过当期房价的三分之一，地方政府就会加大土地供应量，平抑未来房价。

　　该《通知》还明确，严格差别化住房信贷政策“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”。

　　此外，重庆本次还提出两个原则性措施，分别是“对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”，以及“主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。

　　重庆市的地方版“国五条”实施细则，与国内其他城市相比，还增加了一条税收调控手段，不过该措施并非新举措，而是已经于2011年1月28日开始执行的房产税政策。该《通知》称，重庆将“抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

　　济南：

　　3月31日，济南市城乡建设委员会网站上挂出《关于认真贯彻落实国五条进一步抓好我市房地产市场调控工作》的通知。通知称，济南市2013年新建商品住房价格控制目标为：新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　通知规定，2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。开工建设保障性安居住房1.5万套、向社会提供分配各类保障性住房不少于6000套。严格商品房预售监管，完善商品房预售资金监管办法，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。加强市场监测与分析，及时发布商品住房建设、交易等方面的权威信息，稳定市场预期，进一步促进全市房地产市场平衡健康发展。

　　武汉：

　　3月31日，武汉市住房保障和房屋管理局在其官网上公布了《关于发布2013年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告》（下称《通告》）。

　　《通告》称，武汉市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。

　　据武汉《国民经济和社会发展计划》，2013年，武汉城镇居民人均可支配收入有望突破30000元，力争达到31000元，农民人均纯收入超过13000元。居民收入目标由近两年的“与经济发展同步”调整为“高于经济增长”，预期增长14%，高于经济增长2个百分点。

　　去年，武汉商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01%。其中，保障房成交占总量的14%，但若剔除保障房，实际成交均价约为6900元/平方米。

　　按照《通告》要求，扣除4%左右的cpi增幅，预计武汉今年新增商品住房价格同比增幅将在10%左右，限价压力暂不大。

　　而“国五条”其他细则的出台则尚无时间表。

　　合肥：

　　确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅（名义增幅减去cpi）。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，引导房地产开发企业理性定价。价格主管部门要切实加强商品住房价格备案管理，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　但对于此前“国五条”中提出的出售二手商品住房按照差价的20%征收个人所得税这一政策如何执行，合肥市此番出台的通知中并未提及。

　　南京：

　　南京市2013年新建商品房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容中并未提及会征收20%的税。

　　据红网消息，南京市31日发布《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，即所谓南京版“国五条”细则，将今年房价控制目标确定为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。不算标题字数，这则通知正文仅132字，被网友吐槽“相当于一条微博”。

　　厦门：

　　厦门市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

　　深圳：

　　2013年深圳市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

　　在税收措施方面，加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。继续完善住房公积金制度，积极推进住房公积金缴存扩面工作，进一步提高住房公积金贷款政策对于合理住房需求的支持力度。

　　贵阳：

　　3月31日，贵阳市住房城乡建设局、贵阳市物价局发布消息称，按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求，经贵阳市人民政府研究决定，2013年贵阳市新建商品住房价格控制目标为：2013年新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　据证券日报消息，新“国五条”细则中明确表示限购范围进一步扩大。粤版执行细则中增加了限购的城市，而北京则是收紧限购的标准，要求“本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房”，上调二套房首付比例。同时还规定一旦查出购房资格造假，5年内都不可再购房。

　　无独有偶，上海细则中也指出将强化对离异等借款人的购房贷款资格审查，并严禁三套房贷。渝版细则也对三套房贷款进行了限制。不难发现，前述举措的出台或是锁定近期相关媒体频繁曝出的离婚买房现象。

　　至于房价控制目标，北京表示新建商品住宅与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海提出按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。其它出台细则的城市，

　　房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。，北京表示新建商品住宅与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海提出按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。与北京提出的“降价”不同，二三线城市更多是“限涨”。比如，大连31日以公告形式发布的“国五条”细则，全部内容便是“限涨目标”：2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

　　比如重庆、合肥、大连、厦门等城市的房价控制目标与2011年相似，参照人均可支配收入的增幅或gdp增长水平。

　　值得关注的是，不少城市对房价控制都设立了严格的把关机制。比如，重庆提出“加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”；合肥要求“对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证”，等等。

　　此外，北京上海合肥等地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为，加强房地产经纪活动监管。

　　另据新京报消息，一些城市重申了调控政策执行的连续性。比如，济南31日出台的细则中特地强调“继续严格执行”有关通知。

　　据红网消息，南京市31日发布“国五条”细则，将今年房价控制目标确定为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。不算标题字数，这则通知正文仅132字，被网友吐槽“相当于一条微博”。

　　对于今年保证住房用地和保障房建设供地，广州、天津、深圳等城市也作出了相应布置，要求今年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，并提出要确保保障性房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。同时，各个城市对当地保障房的开工量等数据也提出了明确的目标。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后，一些需求将转向新房市场。一旦后续供应不足，部分城市新房市场供求短缺的情况将进一步加剧，为以后房价上涨埋下隐患。为此，此次不少二三线城市的细则比较注意引导房企增加普通商品住房的供应。比如，重庆细则提出：“银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。”

　　多地国五条未涉20%个税

　　国务院出台的“国五条”细则要求：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

　　早前出台的广东版细则，在20%个税征收上的模糊化处理遭多方质疑，据南方都市报消息，对于粤版细则未明确化的20%个税征收问题，北京采取差别征收方式。沪版细则对第三套住房停贷，要求强化异地、离异等借款人的资格审核。重庆细则中的个税问题也未显“饱满”。

　　京版国五条细则对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征。不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。此外，五年以上唯一住房免征个税。而上海、重庆版细则则与广东版相仿，采取“严格按照”字样，未提及是否差别征收。

　　天津市对住房转让个人所得税征收作出明确规定，要求：能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征个税；对不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个税，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。济南要求进一步落实个人转让房地产所得税征收的相关规定。深圳提出将适时调整二套房首付比例和贷款利率，依法严征住房转让20%所得税。

　　同时，链家地产副总裁林倩表示，个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。但从历次税费的调整来看，抑制需求幅度有余，而政策减免措施不足。

　　行业人士认为，如果按照二手房转让所得20%征收个人所得税，在市场供不应求的情况下，这项税负很可能转嫁到买家身上。买卖双方的博弈，将导致二手房市场的降温，购房需求流向新房市场，“在供不应求的情况下，新房房价上涨的压力比较大。

　　楼市步入观望期

　　随着市场回暖，2012年底以来，多地购房热情持续上扬。在刚需和改善需求主导下，投资意愿也随房价上涨预期而有所增强。

　　国家规定的地方“国五条”细则大限已至。在广东率先公布后，3月30日及31日两天，多个城市新国五条细则陆续出炉。

　　近两日，各地陆续出台“国五条”细则。很难预测地产调控细则出台，是否意味着地产业冬天的来临，抑或者只会引起下一轮狂飙猛进前的短暂沉寂。能够观测到的是，不确定的政策环境下，购房者开始持币观望；地产商或对开发产品策略进行调整，或等待新政效果显现。

　　业内人士指出，随着细则陆续“靴子落地”，加上此前已提前消化不少购房需求，预计今后一段时间市场将明显“遇冷”，房价涨势也会被遏制。与此同时，要警惕市场“利空出尽便是利好”的预期，从严执行调控政策，防止市场出现反弹。

　　中原地产市场研究部总监张大伟预计，新政在抑制二手房交易的同时，对新房也有抑制作用。他认为，若新政如期落地并执行，二手房和新房都将量价齐跌。

　　链家地产副总裁林倩指出，单身人士限购一套住房，能够很好地避免投资性需求入市。“但对于大部分改善性需求来说，二套房首付提高，换房成本再度高企，需求难免被抑制。”

　　中原地产北京市场总监张大伟表示，京细则堪称最全面力度最大，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面全面出台系列有力政策，“叠加最近执行的公积金等信贷政策收紧，量变到质变的调控效应会明显出现。”

　　经济评论家叶檀则表示，上海细则中对限购进一步加强主要表现在贷款方面，其中特别指出对离异购房者的贷款资格审查。她预计，楼市交易量较大受到影响，有明显下降。

　　据第一财经日报道，一位开发商表示，市场短期会陷入僵局，每一次调控政策落地后，购房者的第一反应肯定是先捂紧口袋，看房价是否会下降。由于政策末班车效应，购房需求在短期内大量被消耗甚至透支，4月起一二手房成交量都将明显下滑，但房价大幅松动的概率并不大。政策显然对二手房市场的打击力度更大，二手房性价比的相对下降会促使部分需求向一手房转移。

　　中原地产市场研究总监张大伟预计，2013年上半年，市场将出现成交量大跌，成交价平稳的局面。如果政策高力度持续执行超过6个月，房价下调幅度有可能超过20%。