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都是忽悠!骗你深圳炒房,和忽悠县城投资没区别

  • 来源:互联网
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  • 2019-12-12
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  自从出了几招之后,深圳楼市近期好像很热。

  一方面是二手住宅成交达3年峰值,有的二手房涨价返价,有业主30万定金说不要就不要。同时,新房方面,也再现新盘日光秒光。

  不仅深圳,因为深汕特别合作区楼市政策调整,据说距离深圳100多公里的这个地方,看房的深圳客也大增。详见杠杆游戏《突发重磅!深圳,楼市新变动》(12月2日)。

  于是有中介又在大呼,时不我待,深圳行情就要启动了。炒!
  甚至有少量人说,新的楼市周期又来了,且这一回和2015、2016年一模一样,深圳先启动,然后各大城市、板块轮动。

  是真的吗?杠杆游戏呵呵笑。

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  投资周期最关键看政策
  我一直说,启动与否,不能仅仅看个别城市的行情。比如2018年初、2019上半年,不都是小阳春。

  结果呢?
  如果在这两个周期,甚至在2017下半年杀进去的,现在有几个解套的?算上杠杆成本、税费、时间成本、物价变动,就算一年涨了10-20%,或者还略多一些,也可以说几乎没赚到钱。

  前几天重要会议,没有说“房住不炒”,很多朋友又高潮了。

  我只能说,如果每次都说地产,那么地产的问题是有多严重。2018年同期也没说,然后小阳春,接着年中“房住不炒”喊话。全年下来,整体房价是稳健的。

  而套现的核心不是新房,而是二手房。深圳的问题是,次新房普遍是比较贵的,很多人是真没接盘能力。

  当然如果放开,因为庞大的需求,杠杆游戏也敢说,一定是有人可以、愿意,有能力接盘的。因为深圳确实太多人有这个需求,有高薪人群。

  对,所谓放开,就是政策因素。我觉得在我们国家,什么短期、中期、长期,看政策、货币、人口,这些分析放在理论下都是对的。但放到实践中,其实也都是错的。

  中短长期,都是看政策、政策、政策!
  政策的威力超乎想象。当然了,未来某一天,我们城市化、人口结构发生了根本变化,整体上说,想要刺激很难。

  但是即便如此,越是那个时候,越多的高收入、高精尖人群聚集在较大的城市。这些城市,你要弄点特别的政策,房价一样可以异动。

  大部分杆友生活在较大的城市,我们探讨这个问题时,实际不需要说,大家的话语默契也都是较大城市作为参照。

  从国内外形势、金融稳定、社会财富分配等角度看,以及从就业角度说,杠杆游戏目前看不到全面放开楼市的可能。

  如果非要这么做,那一定是就业出了大问题。我看到很多经济学者、媒体在讨论要不要保6的问题。

  其实我想说,当初说保8,后来说保7,现在说保6,实际一个路数。一个国家到一定程度,这都是必然。如果就业无忧,也都是可以慢慢接受和适应的。

  宏观上说,我不赞同现在高杠杆或者过于盲目投资深圳,以及几乎所有城市。

  2
  具体投资与否,看各自资金实力
  目前深圳二手房的回暖,很大程度是得益于增值税减免。详见杠杆游戏《深圳楼市大减免!双11最壕金主》(11月11日)。

  也就是绝大部分房子,不再被定义为豪宅。那么,也就可以不交这部分增值税了。

  这个税对深圳这样城市的房价来说,以前很高的,动辄二三十万元。


  图表来源|数据宝(特此感谢),数据不一定准确,供参考
  如上图,深圳这个房价,减免几十万,二手房购房者肯定是非常高兴的,不管这个钱是否最终会转嫁到房价上。

  且过去2、3年的调控,也积压了一些观望的需求。

  现在的问题来了,二手房回暖,新房也交易活跃。是否是投资的好时候?
  我先转述各界底线看法,现在各方都看好2020年的小阳春。整体来说2020全国楼市的行情,和2018年、2019年类似,大概率是经典重现
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