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实锤!房价开始下跌!未来该怎么走?

  • 来源:互联网
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  • 2020-04-20
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  在过去的两个半月,疫情从蔓延到逐步全面控制。大家自觉在家,出门小心翼翼。但是房产圈却异常热闹,人流攒动。

  “开发商涨价!”“马上抄底!”“房价小阳春!”“报复性买房!”等一系列虚假繁荣的场景被开放商、中介、地产媒体联合起来,渲染的如同2016年房产大牛市。

  特别到了三月末,一张巨沙雕的“涨价二十八宫图”流传在各大地产媒体圈、微信群中。

  就是下面这张:

  看的我好不尴尬。

  2月10日,我们明确指出:
  疫情后半段,监管断然不会率先启动房地产,而是率先恢复农业和物流,房价分化开启。

  结果,两个月后的今天,那些当初嚷嚷抄底涨价的地产圈人士和中介纷纷被打脸。

  根据中国房地产协会旗下的全国房价行情数据显示,3月份,有高达121个城市二手房价环比2月份下跌。

  而其中,最令这些地产圈人士“意外”的是:具有象征意义的四大一线城市,北上广深房价全线下跌。

  其中,上海下跌3401元,跌幅高达5.85%,位居四大一线城市“跌幅榜”首位。


  ▲数据来源:数据宝
  不仅上海(-5.85%),广州(-3.63%),北京(-2.85%),深圳(-1.21%)这四大一线城市在下跌,二线城市中也有将近50%的城市房价环比在下跌。

  习惯了房价天天涨的房产职业投资客肯定不接受这样一个现实,纷纷要求卖价以新房价格看齐,但这是你说的算的么?
  根据链家的数据,目前基本上有7成数量的二手房,房东要下调报价才能成交。

  所以,房价开始下跌已经成为实锤,房价下跌的城市越来越多,我们用事实说话,别再诡辩了,中介房吹吹们。


  ▲百城住宅下跌城市环比数量
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  既然房价一季度下跌已成实锤,大家更关心的是未来房价会怎么走?
  牛市里,大家从不看估值,因为有强烈的上涨预期,但现在,大环境变了。

  国内外经济预期180度逆转,所以我们一定要冷静分析目前房地产市场了。

  我们二月初判断监管不会率先启动房地产恢复经济,而是首先会恢复农业和物流业,接下来同时恢复制造业和正常社会需求,最后才会轮到房地产。

  上述这一切确实按照我们的推演在走。

  我并不是吹嘘两个多月前的预判多牛X,而是底层逻辑在那儿摆着。

  但现在已经到了四月中旬,按监管逐步启动产业的轮动,在接下来的二季度里,是可以适当因城施策对房地产做一些放松的。

  但整体而言,依旧需要仔细分析。

  目前大环境有剧烈变化,房地产的估值,需要重新来判断。

  我们从租金、收入预期、人口因素和金融环境等四个方面来分析一下目前楼市估值:
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  租金
  在房价在过去二十年几乎只涨不跌的超级大牛市下,大家对于租金收益率自然不看在眼里。

  但我刚才讲了,现在大环境变了,“房住不炒”下,房价暴涨预期越来越小,所以现在大家对租金带来的现金流收入看的越来越重要。

  目前,国内各城市的平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间,北上广深就没有超过1.7%的。

  换句话说,市区一套800万的两居室房子,每月租金在1万左右。

  如果考虑房屋折旧,对比国外动辄5%以上的租金收益率,国内房子的租金收益率着实不怎么样。


  ▲国内主要城市租金收益率

  ▲国外主要城市租金收益率
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  收入预期与房价
  再来说说收入问题。

  从98年房改到2018年的这房地产的黄金二十年。如果说这一阶段的购房者有什么集体特征的话,就是随着国家经济总量的的不断抬升,人们收入持续增加,敢加杠杆了。

  所以敢于加杠杆的前提有两个:
  第一,预期房价中短期内大幅上涨,房价只涨不跌;
  第二,预期自己未来的收入会持续快速增长。

  这两个前提,第一个已经破灭。而第二个,随着全球经济步入衰退,国内也下调GDP增速,很多企业经营都出现了困难,别提升职加薪了,能有个稳定工作都是很多人的诉求。所以第二个前提估计很快也会破灭。

  所以这时候,一个城市的房价收入比,就显得极为重要,因为这是真实的基石
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