越秀房托

　　从“蛇吞象”到入沪越秀房托十年资产大涨535%

　　2015年12月10日消息，在香港上市十年的越秀房产基金总资产已经从45亿上升现在的286亿。资产值翻两番，升幅高达535%，资产规模甚至进入亚洲房产基金(“reits”)的前十位。

　　除此之外，在其上市十年期间，越秀房产基金不仅给投资者带来了稳定的投资回报，也得到市场的充分认可，取得国际评级机构穆迪及标普的“投资级”评级，并在今年3月进入了恒生综合指数，9月入选恒生可持续发展企业指数系列，近期又获得香港优秀企业大奖及2015亚洲稳健经营奖，成为亚洲最具影响力的reits之一。

　　如何在上市十年后实现总资产翻两番，是包括投资者、媒体等众多人士一致的疑问。

　　敢于“蛇吞象”

　　2005年12月21日，作为全球第一只投资于中国内地物业的reits，越秀投资(越秀地产00123.hk的前身)经香港联交所、香港证监会批准，分拆旗下位于广州的白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场四个物业的部分单位，以“越秀房地产投资信托基金”挂牌上市。

　　得益于优良的物业质素与越秀在资本市场的良好信誉，越秀房产基金首次公开募股引起了香港和海外投资者的热烈反响，香港公开招股及国际配售分别超额认购496倍及74倍，挂牌首日涨幅达到18.7%。越秀房产基金的成功上市，为日后越秀集团旗下地产业务开展“地产经营+商业运营+资本运作”的战略，提供了良好的资本平台。

　　叩开资本市场大门之后，为实现跨越式发展。越秀房托开始了其“巨人项目”的收购。2012年5月28日，越秀地产和越秀房托联合宣布，越秀地产计划把旗下广州ifc注入越秀房托，交易对应的物业作价为134.4亿元。

　　广州ifc楼高432米，总建筑面积约45.7万平方米，包括甲级写字楼、商场、五星级酒店、服务式公寓和停车场五大主体，位于广州中央商务区珠江新城，是全球十大摩天大楼之一，亦是广州地标性建筑。

　　但在当时，各界人士并不看好此项收购，纷纷以“蛇吞象”喻之。甚至有媒体公开报道，越秀房托此前派息率达到8%，部分股东担心ifc注入后摊薄收益。而越秀房托的股价在公布收购后复牌后三天连续急泻。

　　值得庆幸的是，越秀房产基金最终完成“蛇吞象”，通过一系列的组合拳，注入越秀地产估值高达153.7亿元的广州ifc，一举成为亚洲市值位居前列的上市reits之一。更重要的是，凭借着强大的招商与资产管理能力，广州ifc的综合出租率从收购之初的75.63%，大幅提升至今年年中的94.76%，迅速度过爬坡期。在广州商业地产竞争激烈的情况下，实现体量庞大的广州ifc出租率快速上升，越秀房托的营运实力可见一斑。

　　如今，广州ifc运营了三年多的时间，不仅包含了经营团队在运营方面所付出的艰辛，同时也体现了管理团队对事业的追求和执着。伴随着2015年广州ifc写字楼平均出租率达到90%，广州ifc的写字楼、四季酒店、雅诗阁公寓平均租金和平均房价亦在广州市居于首位。除了硬件、品牌、成熟和位置的优势以外，2014年广州ifc创建了以微笑、高效、专业、安全、定制、共享为核心理念的《6s星钻服务体系》及《地标性超高层建筑安防管理体系》，全面提升服务体验，从而树立了中国商务地标的新高度。

　　从羊入沪

　　成功消化ifc之后，越秀房地产投资信托基金完成了广东省外的首笔收购。今年8月，越秀房产基金成功收购上海宏嘉大厦，突破性实现了首次对外收购及广州以外的跨区域布局，成功实现“启航计划”。该并购案在2015年不动产金融年会不动产资产证券论坛中国reits联盟荣获“2015最佳并购奖”。

　　彼时，越秀房托主席刘永杰表示，这次收购为越秀房产基金首次对外收购，是基金扩展广州以外地区业务的第一步，展现了基金在中国其它一线城市扩张的强大实力，以及成功寻找并从第三方收购的卓越能力，开辟了基金在广州的强劲市场外的上海新据点，分享中国主要金融及商业枢纽的增长潜力。本次收购，基金单位持有人大会高票获得通过，表明了单位持有人对本次收购交易的认同，对基金发展战略的认同。

　　不仅如此，此次的收购还获得资本市场的高度认可。今年9月，越秀房产基金成功入选恒生可持续发展企业指数系列，该指数是公认的国际资本市场重要指数，旨在提高各界对企业可持续发展的关注，此次同时入选的还包括长和、汇丰控股、工商银行等知名企业，足以证明资本市场对越秀房产基金可持续发展能力的信心。

　　“从十年前在香港上市，我们从原来的四个物业发展到今天的七个物业，从广州走到了上海，也从内部互动到对外收购，这么多年获得了资本市场的广泛认可”，越秀房托行政总裁林德良如是称。

　　海通证券研究报告显示，reits的长期回报甚至高于股市，随着内地reits发展提速，reits有望成为除股票、债券、货币以外的第四大金融资产。

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