打天下股票网信心与道——2016第七届中国地产年会二

亨瑞集团在去年上半年跟中国房地产协会成立房地产投融资平台，我们集团有四个主要业务，我们是全球最大的投资移民留学机构，促使了我们亨瑞集团可以说在美国最大的华人地产开发商之一。亨瑞集团现在也成为美国最大的华人地产，我们现在亨瑞集团已经在美国直接投资60个地产项目，直接的美元基金近30亿美元，我们有一个团队和平台，在过去的两周，我们和国内的100多个个人机构交流了，多多少少都走了弯，由于大家缺乏沟通交流的平台，很多学费交了以后，后面的人没有很好的分享，为了避免到海外投资交同样的学费走同样的弯，我希望通过我们这个平台为大家走出去提供一个综合性的服务，这个平台有几个方面提供服务和分享。一个是到海外投资，我们提供尽职调查，市场支持，还有预售，到海外投资大家是为了挣钱，创收，不是交学费了。我们有移民投资基金，协助中国的企业到外进行低成本的配资，协助中国企业走出去。还有大家海外资产配置，中国多数情况下是房产配置，还有海外的，美元的金融产品配置，亨瑞集团也提供美元地产基金的产品服务，我希望2016年亨瑞集团的平台为企业走出去，个人海外资产配置，尤其美元资产配置提供一个综合服务的平台，谢谢大家！

贾康：任总的话不能这么说，投资都会错，如果说总体的面对亚洲危机的必要性要认可的，成绩是要比错误大一点。

这两个东西，我们推导出什么东西呢？就是高净值人群的增长，人民币对冲美元以后，美元要持续的升值，我们显然还要去配置美元的资产，就是我们说的海外开发。海外开发我给大家看一个图，这个很有意思，这个是人民币汇率，里面到底哪些汇率按照什么汇率配的，美元最大的是26，我们第一个投资的方向是美国，第二个方向是欧洲，第三个是日本。

第二，在这样的情况下怎么办呢？我觉得就是要抱团取暖，抱团打天下，第一要对自己所在的城市，适合不适合继续大规模开发，城市定位，产品定位，自己的企业定位，发展策略定位，最后是觉得应该有致命的问题，去留定位，你是转型还是转行都要想清楚，这一点定位决定了你的存亡。还有一个抱团取暖，中小企业的出在于联合、合并、合作，这种模式是一对一，一对多，多对多，可以采取各种形式进行联合和合作，我们这里面有一个案例。我们使得西安一个中小型的企业和万科进行了合作，万科获得了更多的利润，中小企业也获得了以前所不能取得的做不下去，另外一个本金拿回来，比期望值还高一些，现在随着时间的过去会越来越少，所以中小企业抱团取暖，抱团打天下是最好选择。

罗军：我给大家看一些图片，这是我们的一个项目，这个项目是3000多万一套，我去的时候看到一个朋友买了房子，他见到我就说像解放军来了一样，他说你终于来了，房子卖的非常好。这个是三亚的房子，你们去三亚可以找我买房，这是房车，这是福建漳州港的，其实这个项目成化率很高，这是雍和宫的，这是西双版纳的，以及游艇。我放这些图片什么意思呢？现在大家都说去库存化，如果这个房子卖到另外一个人手里，这个房子还是在的，这么多的房子都会产生使用价值，全球有一种，2000年就有了，我们在三亚有43万套房子，我们还有12000个项目在谈判。

哈继铭：你觉得没有扔到一边吗？我考虑到一些长期问题，房地产税方向是需要做的，不是想做就可以做，现在立法的规划，没有进一步的消息，已经表明有关部门考虑这个事值得再放一放，但是不是扔到一边去。

任志强：余所长，您老说通缩，用什么方法把通缩的窟窿捅破了。

现在垄断性资源在消费者的中是资源变化，像环保、节能的房子，老百姓买环保、节能的房子你还盖老房子，你就出局了。比如说首开和首创这房子有什么区别？大家都差不多的时候就是大家杀价格。要改变这个就得有差异化的价值，去满足消费者差异化的需求。还有一个变化就是以前卖房子特别容易，这个维度是什么，就是空间，人买房子就是买房子，你得产生差异化的品类创新，你一定要把你的产品，你的做成差异化的定位。你能不能解决消费者行为的变化，价值的是很关键的。现在最大的变化是什么？空间里面要加内容如果光卖空间没有内容，没有解决消费者情感的需求。

除了这几点之外，做企业要从做项目的阶段做企业的阶段。中国房地产未来在哪儿？就在屋里这300多个企业家身上，所以企业家本身是价值的创造者和投资者。得人才者得天下，得投资者得天下，最后一点中国的企业，特别是想学好的企业，一定要知道治理机制，基业长青只是必要条件，最重要的是加上资金，持续发展。

其实，在我看来，中国房地产现在是一个18岁的姑娘进入了第二个春天，不是说已经不行了，这个那个的看看我最近投了一个企业西贝，你们看看餐饮行业，直接洗洗就睡了，去年、上海，新增企业68700家，从这个企业来说，房地产行业太舒服了，我们基本上属于很早期，过去30多年房地产为什么这么辉煌？因为我们属于早期的行业。做一个企业就是这七件事，第一件事就是有资源，做房地产企业里面你的关键资源就是脑袋，有脑袋就能赚钱。第二是消费者的需求变化。第三是品类战略，要有差异化的品类战略。第四是商业模式，最近我刚刚在广东转了一圈，他们在商业模式上搞创新。第五，企业的价值投资，企业家就是投资者。第六，管理团队，主要还是人，得人才者得天下。

》》信心与道——2016（第七届）中国地产年会（一）

其实我想提出第一个观点，原来造房是习惯在城里面拿一块地，一定有排队的，卖给他就行了。后来不好拿地了，就去旅游地盖一个房子去卖，现在越是旅游地越是偏僻。你必须要为你的买家想好后面的出，要留下性命，不能弄死他。我在20年前在上海买房子的时候，有一个选择，带小区物业和不带小区物业的，现在谁还选择不带小区物业的。

贾康：这个概念很重要，中国里面跟信心不足，跟信心安全感不足，碰到不讲理的事情毫无确定性可言联系在一起。

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任志强：在房地产库存没有消化之前，先把房产税征收的问题扔到一边去。

余永定：最主要的还是靠城镇化，这么多年来，影响中国房地产两大因素，一个是人口结构，第二个是城镇化。人口结构人口红利因素离我们远去，人口进入老龄化，越来越多的人没有必要再买房子，这时候剩下的就是城镇化的动力，应该考虑怎么样发挥城镇化的效率，我们怎么关注这个任务，这几年说不光土地城镇化，人城镇化，在地方层面不存在有约束力的转移机制，这个问题的解决在中央层面，要成立一个城镇化基金，这个基金应当由中央高级官员负责，要形成成本的均摊，不同的地方如何进行这种转移支付？个人应该出多少钱，企业出多少钱，个人的钱从哪里来？这样使得城镇化的成本能够加以落实，在这么一个问题没有具体的措施，只是一味强调人的城镇化，再叫十年也是难以实现的。

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余永定：如果企业都愿意投资，不必投资，但是现在企业不愿意投资的情况下，要不就是自然，要不就是拿出刺激来。

》》1月23日“新年首发”大新看房团活动

任志强：刚才我发了微博，我说现在人都想当，都想当的时候，这个时代就完了，大家都想我们当，大家提的都是增加投资，我提一个问题，投资正确过吗？你们老想让加大投资，的投资什么时候正确吗？基本上一投资都是错的。

贾康：任总你认同的是凡是能有企业做的投资，就不用管了，凡是和企业可以合作的话，就可以不用管了，这种项目有，但是少。

第二个观点，我们现在做的一些产品，大概60%以上，我们没有办法和你们合作，其实我是蛮客气的，我本来想说80%的，没法做就弄块地一拍，我拿过来没法替你弄，因为没有做配套，没有做规范性设计，很多考虑没有进去。你不能用原来老的方法去做了。

余永定：有些东西看不清，有些东西看得特别清楚的，的管网应该往下做，每次从十号线到一号线换车的，我是坐地车最老的人，很挤，是不是应该一下，这种事情是明摆着应该做的，我呼吁一下别等着真出事了再做，那就晚了。

  项目尾房在售(最后一栋)，在售户型260平米三居，均价约85000元/平米，装修房(装修标准15000元/平米)，2014年12月入住，70年产权...

其实我们华本俱乐部和企业家在一起，劲和华本在一起做一个平台，有项目，有资金，有开发商，对中小企业是一个很好的促进，谢谢大家！

哈继铭：积极考虑个人所得税下一轮里面个人贷款冲抵个人所得税，这是一个很实的措施，其他的我们看看还能加上信贷这方面的呼应和支持，经济手段首选，这方面的国际经验看得比较清楚，个人所得税什么时候能完成立法程序修订的过程，不太好判断，现在是要放在房地产税前面通过立法，但是也要过一审、二审，三审，这个过程可以再继续观察。

余永定：房地产的库存在增加，18%，对房地产行业应该把重点放在去库存上，我们希望房地产投资的增长速度再有大的增长是不现实的，房地产的投资不要负的，要低于P的增长，我认为靠房地产投资是不对的，但是要采取好的办法，让房地产去库存，房地产的兼并重组不可避免的，而且房地产有很多老总，已经到美国各个地方发展，这还有很多空间。

任志强：房地产投资8个多亿，占25%，如果按照余所长说的，可以往下降，什么东西能补上呢？

张民耕：其实我想这么一个议题，上一次在广州开全国工商联房地产商会年会的时候，我说了一个观点，我说你们高大上的企业，前一百位都不用我们操心，商会的组织，像华本这样组织，关心的，而且是重点关心的应该是中小企业，所以现在实际上在现在的情况下，中小企业怎么办，才是我们应该真正重点关注的。我今天要说的课题就是抱团取暖，抱团打天下，中小企业的新出。

余永定：经济学上几进几出，你不该让把私人的投资给挤出，你应该把私人的投资带进来，所以应该起到这么一个作用，他去给你们开辟道，看有钱可赚就来了，但是必须有一个趟地雷的。

任志强：今天在座的大部分都是地产商，大家都希望看中央出一些政策，一些过时的性政策取消，否则去库存的问题，有什么办决呢？我当时提了一个个人所得税冲减，讨论了很多次，各位还有什么高招，推不动，政策推不动，但是中央已经认可的政策取消的情况下提出什么呢？

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最后半分钟给大家讲第三个词就是海外开发，我们海外开发走的比较早，你们面前都有这个东河湾的介绍，我就不讲了。第二个项目是哈德逊花园，我们是未来扩展的思，我跟大家分享就这么多，谢谢大家！

哈继铭：第一，大的国企不愿意投资，一方面产能过剩，另一方面债务过高，另一方面对宏观政策稍微放松一下，地方官员就小步跑，他们有这个动力投资，问题是现在发展混合所有制，他们掏钱，决策权、经营权不在他们手里，他们也没积极性。

单伟豹：大家下午好，大会给我的命题就是中小企业新出，抱团打天下，我分两块说，一个是海外配置，刚才我们的同行都说了，在人民币肯定贬值的未来几年，中国房地产白金走到白银的时代，到外国投资要比较小心，很多东西还是抱团，或者台上几位都是海外投资比较有经验的，我们公司投了四个，两个和邹总一起投的，两个和中美（音）基金合作投资的，邹总他们做得很不错，我们跟他们合作投资一些东西。我觉得基本上如果中小企业想到外国发展是必须的，找那些有信誉的，已经做的企业还是比较稳妥的，早期的投资都有很好的回报。我们那个时候算账税口是14~15左右，这三年美国的房地产商很厉害，结算都有18以上，如果你是人民币出去投的，加上5个点的人民币就是20几，值得考虑，中小企业自己外面去做，我就不太鼓励，我有一个哥们，他们自己做了几个，我去看了不怎么样，但是这几个他们做，继续做，做得很好。

任志强：哈博士，为什么企业不愿意投？

任志强：贾所长的谈话中可以看出来，专家就是专家，专家就是从来不到现场去，他们不知道脱离实际有多远。我现在有20亿的车位没有人买，最富的小区，市中心的车库，按1：3配都不够稍微远一点的，仍然按1：1.3、1：1.4的配，一半都卖不出去，这是配置时候用死规划设置，我现在手里还有20亿的车库卖不出去，这个比例关系不对，不是仅仅建车库的问题，最主要的问题是要解除垄断的。现在最重要的问题也许是在未来的发展中，给房地产市场一点更加的东西，说第一套房子不能买，第二套房子不能买，第三套房子不能买，这种政策怎么能出呢？过去是打击投资和投机，现在是鼓励大家买。因为时间原因，不能请三位大家再分享了，我们只能到此结束了，谢谢三位专家。

任志强：在你们前面三位分析的经济下滑，两重天，最重要的是问题，如果我们把国有企业问题了，不是他们解决了，资源配置问题由市场主导，不是主导。我们让民营企业有一个对未来发展的信心，产权等等，这个中国经济是不是一定要往下滑，中国经济是不是能够好很多很多？

刘志远：谢谢任总三位专家，感谢哈博士、贾所长和余老师重量级的分享，以热烈的掌声送给任总和三位专家。下来进入我们的第二环节双轮驱动：地产变革，房地产金融化和国际化道。第一个嘉宾是量宇金融董事长陈凡，题目是中国房地产行业的升级与企业的升级与发展。

因为时间关系，关于抱团出海，刚才几位说得非常清晰了，我不再多说。一个是要抱团打天下，另外要有国际化的视野，我的发言到此为止。下面是提问和讨论的时间，我想给大家一个机会，我们下面的开发商有没有什么问题，我们问三个问题，用10分钟。由于时间已经超时，关于抱团取暖，我们会后再好好的交流。

我第一个观点，就是现在的房地产形势叫盛世危局，是中国历史上最好的年头，但是就最近的经济形势和房地产形势来说是一个危局，两个数字，一个数字，房地产盛世体现在什么地方？今年的房地产销售，可能面积又超过12亿平方米。可能的资金又超过9万亿，可能是继2013年以后，最好的年头，可能是第二，所有历史上第二位。但是反过来，现在房地产商的投资意愿是直线下跌，下跌的程度和最好的年头相比下跌33%，投资意愿下跌是最说明问题的。对房地产中小企业来说，第一市场份额极大压缩，11月份为止，前104位销售额在一百亿当中，他们的销售额占到了40%以上，我等最后的数字，有可能接近50%。按照国家统计局统计的，中国的房地产有多少呢？不是7万多家，是94700家。

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大家都知道O2O这类的东西，我们的地产从本质上已经变成了消费地产加空间地产，所谓空间在哪儿消费，这个是很牛的事，为什么？比如说中国这么多房地产商，特别大的牛的房地产都很多小区，小区是什么东西，小区就是你们家的资源，小区里面有很多的资源，就是客户，钱包的钱都跑到外面去了，通过别人进去不可能，其实特别简单，你们家守在那儿，这个是巴菲特讲的护城河效应，比如说做洗衣机的公司想进你们小区，说给你分成，这是很重要的东西。关键在于什么？哪些能赚钱很重要。我们开发商就干一件事，所谓苹果平台模式，整合关键资源，把你自己的价值做得很高。商业模式的变化也是比较重要的变化，有两个方面，第一方面是要把传统的三重模式改变成新的模式，零负债、轻资产、轻资金。这个蓝城模式是资本市场最欢迎的模式。

崔勇：主办方的邀请，5分钟我讲三个主题词。第一个是一线城市，我们在座的大部分都是地产商，一线城市是最好的市场，很多专家都觉得是下行，我们感觉不是下行，是买不到房子。二三线城市基本上是零附近，没有增长。我们一线城市征不着地怎么办呢？我们看到除了北上广之外还有其他的一线城市，比如说纽约，我们这里给的是纽约的租金，租金最好的反映房价，租房子的人每个月付的钱是真实的。在布鲁克林地区，我们所开发的东河湾的地区，房地产涨幅比曼哈顿还要高，这个收益率是5%，如果它是合适的我们就高估一倍，如果我们是合适的，它还会涨一倍。这个是更了，这是，从09年到现在涨了一倍，这个一倍是什么时候呢？中间有一段平的时候，买一套房子要额外交23%的税，就是我们人买的话，这样的情况下，还是上升的。世界上除了北上广，我们还有很多开发的福地。

冯仑：今天在这儿，我们一年一度参加华本的会，还是比较饱满的，所谓饱满就是除了肚子饱满，发言听得脑子比较涨，观点比较多。我刚才来的上就在想，这个题目说有一个新出，我们说新出在哪儿，我们看了一个视频。说一个大姐，想找一个算命的，说大哥你看我有钱，没钱，怎么才能有钱。大哥就找了一张纸，写了两个字，叫性命。说你看你挑哪个字？大姐一看，挑命。大哥说你没钱。为什么没钱呢？大哥说有钱人要性，没钱要命。剩下的有几位在房地产和互联网领域有几位突出表现的新锐企业，每一个企业有6分钟发言，最后留一分钟给我。首先请途家网创始人罗军。

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余永定：高铁投资对还是不对？

中小企业、金融机构不贷款买土地，要靠全部自己的钱是很吃力的。拿到土地四证，银行把开发商分成一级、二级、给贷款，一级是大的，二级是比中型的，的都是中小企业，中小企业很困难，土地拿不到，抱团发展是小企业合在一起，劲在做一件事，我们收购了一个资产方，有六个城市的房地产项目，结果我目前已经找了四个城市本地的开发商能够合作，我是用基金的方式去做，他们是分成的，这个模式是基金的模式，也是美国开发商的模式，美国分得很清楚，基金就是基金，开发就是开发，这种中大型公司发展和中小型公司联合起来做一些房地产开发是互利的，成本的控制应该比我们好，质量控制很好，这种模式比较容易成功。

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余永定：现在的问题是假设我们没改，推不动，你作为政策决策者你怎么办？我现在把脚底放在他们的鞋里，我不知道怎么挡，我同意是根本的，当然我是经济学家，我不涉及这些，我连企业的具体治理问题不讨论，假设常高效的，诸位都是支持工作的，这种情况下也做这个，做那个了，其他的我不管。

》》信心与道——2016（第七届）中国地产年会（四）

任志强：高铁投资不一定都是投资，有老百姓投资，垄断了，所以就投资了。

张民耕：我把下面每人5分钟的嘉宾先请上台，一个是邹亨瑞董事长，还有一个是崔勇总经理，还有一个是单伟豹。我下面说一下规则，规则是从现在上台的顺序，每人讲分钟，到时候我就掐断了。刘志远跟我再三强调不能超时，我们每个人讲完有一个10分钟的提问和总结。我们现在这一场的主题，给我们安排了三个主题，地产变革，地产金融化和房地产国际化，我们的嘉宾可以围绕这三个主题开始，5分钟计时开始。

海外项目就不多说了，我们这些国内和海外的互相的打通，让它交换，交换的时候就会感觉我买房子就会住这些地方，这个要考虑到他们的习惯。

陈凡：大家好！刚才听了余老的讲话，我听完了以后，深受，今天下午跟大家见面主要是聊聊天，没有别的想法。今儿中午吃饭的时候，两位经济学家介绍了今后五年的经济形势，我听完了以后饭都吃不下去了，总得感觉有一个字，往下走。我是做价值投资的，跟宏观经济没有多大的关系，当水都下去的时候，就剩茅台酒在那里待着，熔断机制来了以后他还那儿，我们投这样一个企业。我给大家分享一下在投资方面怎么做的。

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张民耕：时间控制，非常有效，他说了三层意思。第一，世界上一线城市还很多，不仅仅是北上广深，第二就是人民币汇率贬值比较痛苦，第三就是这样的情况下高净值人群应该做一个的选择。第三个发言的是我们劲集团的董事局单伟豹先生，我们都是一条船上的，都是投资人和股东的关系。

贾康：我理解比如说现在中国缺大概5000万个停车位，这个概念包括的内容应该算地产，有商业地产，5000万个停车位，一个停车位是5万块钱的话，那是5万亿的投资。我们网状的交通的节点上建立停车场，这个非建不可，这个是潜力空间。我们说海绵城市，如果做得利索一点，所有的新区必须按照海绵城市来讲，不按照这样的标准来建就不允许你开工，这些事情就打开我们的投资空间了。

张民耕：他控制时间很好，讲了三个观点，第一就是中国房地产进入白银时代，对海外资产配置是很好的出，第二亨瑞集团作为中国房地产在海外投资的新兴者，成为中国房地产界在海外投资几乎是最大的集团，第三，亨瑞集团能够为中国房地产走出去提供各种协助和服务，一起来投资海外市场。下面是崔总，他在美国是第一个真刀真枪实干的项目，非常好。

要让共享经济成功，形成，你必须形成三点，我很清楚我们公司了很多上班的，拿走我们的电脑、资料学习的，最后没有成功，原因在哪里？不了解本质。要有绝对量的需求，这个大家知道，旅游肯定起来了，第二要有海量的库存，第三是诚信录，就是你的品质，让我们的既有产品能够非常高的满意度，导致后面进来的库存能够周转起来，能够提供服务。体量已经非常大了，签约管理资产超过1000亿，这在传统领域是不可理解，我刚开始也是不能理解这么快的速度发展。我们现在往前面看五年，你会吓一跳，五年前手机是诺基亚，现在你还看得到吗？所以我们要非常规的思维考虑未来的发展，我的答案是所谓网络逻辑，你唯一能做的是快速的变革，适应它未来的发展。

哈继铭：我们看到投资效率不断地在下降，主要还是因为资源流向效率比较低的行业，或者是企业，比如说国有企业的资本回报率只有民营企业的一半，这还是在国企接受了各种各样的补贴之后的回报。在过去几年国进民退的过程之中就出现了投资效率大幅下降，所以在这个情况下，如果说还是不通过，简单通过追加投资的话，债务率就不断上升，三五年之后债务率就是社会难以承受的水平，就会出现债务危机，这个不，短期能维持经济增长，长期问题越来越大。

第二个词是人民币汇率，这个图里面，人民币在以前是升的，去年8月份开始发生了变化，直接从6块跳到了6.5元，这一个周又升了，昨天是6.59元。我们可以看到其实我们以前都是被动升值，现在贬值不足为奇。

邹亨瑞：大家下午好，我今天讲的主要是投资全球化，2014年中国对外投资第一次超过了对内投资，从此开始了一个新的时期，这个跟30年过去的变化是过去有更多的民营企业和民营企业投资，人数数量大大增加。这个趋势在今年将进一步放大，有几个因素，大家知道在座的大多数都是房地产企业家，在过去黄金时代都很成功，去年大家都经历了股市的剧烈振荡，汇率的下降，去年房地产很多人都创收了，把人民币都收回来了，下一步怎么办？是继续投资呢？还是怎么办呢？所以大家从自己的企业和个人都会考虑自己的资产如何保值增值对冲美元的升值，这个是给大家一个方向和数据。大家也知道去年8月份开始，人民币兑美元突然下转，短短的几个月下衰了5%左右，各种机构预测今年有可能破7，还要下降5%-8%左右，国内的人民币如何增值，到海外配置是重要的考虑，美元资产是最重要的组成部分。

》》信心与道——2016（第七届）中国地产年会（三）

刘志远：接下来有请我们盛世神州基金董事长、华本荣誉理事长张民耕。

刘志远：我们再次感谢几位嘉宾的精彩分享。接下来进入第三篇，非常6+1，房地产大转型的“互联网+”径及案例分享。在这个环节，我们请出专场万通控股董事长、华本荣誉理事长冯仑先生来主持，欢迎。

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