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即使整个京城没有房子了,也绝对不要碰这几个楼盘!

  • 来源:互联网
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  • 2020-06-19
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最近一直在一线调研。

一周实地看了四五十个盘,对市场的了解又深入了几分。

这期开篇,先给上期的通州(比房价下跌、交房减配更糟心的事,正在北京副中心蔓延)打个补丁。

一位粉丝原本在西城金融街附近上班,但2022年3月就会搬到通州。为了上班方便,他决定把改善房买在通州,到时候把老家的老人也接过去。

预算1300万左右,大三居或者四居。

文章发出后,不少热心的粉丝纷纷留言,推荐合适的房子。

今天钱掌柜先来对大家推荐的房源简单做个点评。

有不少粉丝推荐“京贸国际城”。该楼盘2010-2015年建,属于次新,位置也还不错,在运河边上。

但这个盘有几个问题:

第一,项目带有安置房。

该楼盘分为西区和东区两个地块,东区为安置房(京贸家园)、西区为商品房。

虽然中间是由芙蓉东路隔开,但安置房的品质和物业,大家都懂的。

这一点,会严重影响楼盘的保值性。

也许这几年不是很明显,小区跌幅不比周边其他楼盘大多少。

但未来5-10年,随着“大分化”行情的加速到来,这种带有回迁/保障房的楼盘,会跑输大盘。立帖为证,欢迎截图。

第二,密度太大

最高楼栋可达35层,一个手机屏幕都拍不下。而且楼间距也不大,看上去密密麻麻的有点恐怖,拿去年冬天拍的一张照片给你们看下:

这种设计,不但严重影响居住舒适度,而且影响楼盘的升值与保值。

第三,户型设计不敢恭维

这点我不点评了,你们自己看吧。

第四,这块地是开发商1994年拿的,成本价不到2000元/㎡。如今剩多少年产权,我数学不好,你们自己算。

虽然国家说了,产权到期自动续,但这确实是一大不利因素。

至于开发商为啥囤地这么些年,本篇还是不说了吧,容易得罪人

另外还有不少粉丝推荐“几大湾”,海棠湾、玉兰湾等等,湾系的开发商是石榴地产。没错,就是前段时间搭上老罗直播的那家。

密度大,是通州湾系的一大通病,另外物业也差点意思,户型设计一般般吧。

至于其他楼盘,均有不同程度的问题,不再一一点评。

提醒一下:

在通州选二手房,尽量选择2010年之后的次新盘。

因为目前来看,通州学区一般。那些没有学区和优质物业加持的老房子,会在不断折旧和耗损中渐渐失去优势,在配套相同的情况下,毫无疑问会跑输楼龄更新、品质和物业更好的楼盘。

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有点跑偏了,说回正题。

北京有哪些楼盘绝对不能碰呢?下面一一为大家盘点。

这些都是最近在调研过程中发现的。当然,北京实在太大了,没办法做到一一覆盖。未涉及之处,欢迎大家补充。

第一个是“蓝堡国际公寓”。

该楼盘位于CBD核心区,离“大望路”地铁口只有200米,位置绝佳,配套自不必说。

小区2003年建成,是CBD区域为数不多的2000年之后的房源。绿化率高、品质也不差。

“蓝堡国际公寓”,名字听起来像是小产权的商住,但其实这个盘是70年住宅,仅有4栋楼是70年大产权的商住。

值得注意的是:

4栋楼都通燃气且为民水民电,单价在7-8万,住宅价格在8-9万左右。价格相差不大。

这是因为:在整个北京市场,这种类型的商住并不多见,尤其是既拥有好地段、又和住宅共物业的商住,价格自然不会低。

那为什么不能买呢?

因为它的户型设计,堪称市场上的“一股清流”。

行文至此,可能有不少人已经按捺不住自己的那颗好奇心了。

来,集体亮个相吧,小宝贝们:

看完后,原谅我不厚道的笑了。

请问,这个开发商是艺术设计出身吗?

再然后是丰台的“嘉园一里”。

该楼盘位置还不错,位于地铁4号线“马家堡”站地铁口,小区1992年建成,属于无学区概念的老破小。

小区户型也挺奇葩,两居缺角严重,三居艺术感满满:

无学位老破小遇上奇葩户型,这个楼盘未来的结局可想而知。

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第三个是房山窦店的“世界名园”,2012-2016年建成,开发商是“北京汇金”。

目前小区早已收房入住,但好多业主房本办不下来,据说开发商跑路了。

链家网上有房源在售,均价1.5万。

但我劝你不要买,没有房本的房子跟小产权一样,都有很大风险。

第四个就是亚洲第一社区天通苑。

由于较低的房价,这里聚集了众多北漂。但你千万不要因为房价低就打算买一套自住,这个盘因为各种各样的硬伤,多年来一直跑输大盘,未来也大概率会是“多年洼”。

至于硬伤有哪些,可以看之前的文章《地段和配套都没毛病的亚洲第一社区天通苑,为何屡屡跑输大盘》,文章讲得很详细。

也许有人会说:你们整天只知道盯着房价,不累吗?我自住,管它房价涨跌呢,管它跑输跑赢大盘呢?

说得不错,自住不考虑涨跌,跑输大盘也没事。

但是,笔者认为:

对于终极置业者来说,可以不考虑这些。

不过对于钱不多的首次置业者来说,这些因素还是要考虑的,毕竟你将来要换房,要拿卖出这套房子的钱来买另一套。

鉴于篇幅有限,本期先讲这几个盘,其余的以后会细讲,也欢迎大家留言补充。

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