央行降息利好房企资金链 首套房利率折扣或升级

　　全面降准后，降息的消息与北京节后初雪同一天降临。

　　2月28日晚间，中国人民银行宣布自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限，由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

　　对此，交通银行金融研究中心提供给《第一财经日报》记者的点评指出，降息的主要目的在于缓解融资成本压力和应对通缩风险，促进经济平稳增长，货币政策总体上仍属稳健偏松。兴业证券研究所首席宏观分析师王涵也对记者表示，接下来中国可能会维持汇率稳、货币松、财政积极的基调。

　　在全球降息浪潮下，中国央行“降息”靴子落下，除了“股市看涨”，“楼市回温”的猜测也随之而来。对此，分析人士对本报记者表示，此次降息的确对楼市影响巨大，或将催生首套房利率折扣升级，改善购房预期，也可能刺激一线城市土地市场活跃度。

　　楼市回温？

　　“在全面降准后再次降息，对房地产市场的影响将非常大。”28日晚间，得知降息的消息后，中原地产首席分析师张大伟立刻算了一笔账：以贷款100万元、贷款时间20年为例，以基准利率计算，降息后购房者20年可减少利息支出约3.46万元，连续2次降息后，则将减少利息支出超过9万元。

　　对于后续的货币政策，交通银行发展研究部副高级经理鄂永健预计，鉴于此次降息后一年期存贷款基准利率均已接近十年来的最低水平，进一步下调的空间已经很小，在外汇占款低迷、资本流出压力较大的情况下，存款准备金率还可能有1-2次的下调。

　　无论是降息还是降准，只要货币政策趋向宽松，购房者最关心的便是随之可能出现的房贷利率折扣。张大伟的看法是，未来首套房的利率折扣将明显增加，一线城市9折以下将成为主流，甚至有出现85折或者8折的可能性。

　　首套房利率折扣若明显增加，无疑会一定程度上刺激购房者入市。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，本次降息将加快楼市向上提的走势，3月份房价将迎来上涨拐点，楼市将全面止跌微涨。他预计，央行将于5月份再次降息，楼市将在2季度稳固回暖，三季度迎来上行。

　　“对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大，虽然整体来看房价依然处于调整期，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比连续上行，这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。”张大伟预计，从2014年四季度开始已经明显企稳升温的一二线楼市，将在再次降息的影响下出现“暖上加暖”现象，购房者入市的积极性会继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。

　　一二线城市可能出现“小阳春”，今冬持续萧条三四线城市楼市是否也将“枯木逢春”？对此，张大伟认为，三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大，但降息对市场依然会带来一次持续1~2个季度的不同程度回暖。

　　利好房企

　　仅相隔97天，央行再次宣布降息，显示出支撑实体经济、提振内需的决心。降息虽非针对房地产，但作为一个对资金、流动性极为敏感的行业，房地产的荣衰也与信贷政策紧密相关。此次降息，是否意味着房企最苦的日子已经过去？

　　从数据来看，中国楼市的调整期还在继续。国家统计局2月17日发布的2015年1月份70个大中城市住宅消费价格显示，新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降的城市有64个，持平和上涨的城市分别有4个和2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.7%。从趋势上来看，该月价格下降的城市数量，比前一个月减少2个，持平或上涨的城市数量，均比前一个月增加了1个。

　　中国指数研究院最新发布的百城房价数据则显示，2015年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10539元/平方米，环比下跌0.24%，同比下跌3.84%。与1月相比，100个城市中，有39个城市上涨，61个城市下跌。

　　28日晚间，多家媒体援引复星集团董事长郭广昌在“亚布力论坛”上的评价称：“今天提出降息了，我觉得是好事，我们民营企业，资金成本是比较高的。”

　　整体来看，目前房地产企业的融资成本高企，贷款利率下调对资金链紧张的开发商来说，意味着从银行贷款的利率更低，融资成本更低。张大伟因此作出了“房企最困难的时间已经过去”的评价。

　　谢逸枫也表示，降息有利于去库存、改善企业的资金状况，目前一二线城市的库存已经不足为惧，只有三四线城市库存偏高。

　　“开发商信贷成本将降低，再加上此前降准释放的流动性，银行体系放贷意愿上升，都有助于开发商降低财务成本，同时开发商从银行获得信贷支持的机会也将增大。”亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，总体来看，本轮降息也意味着降息通道的打开，会改善市场预期，刺激商品房供需的增加。她还预计，一线城市土地市场的活跃度也将随之提升。

　　“为了稳定经济，又降了。”央行降息消息公布后，2月初曾预言“今年有可能再降息”的地产大佬任志强随即在微博上写道。对于今年的楼市行情，他的判断是，总体上看，今年楼市将比2014年“好得多”，大约接近2013年，今年房地产销售将逐渐回升，货币增长的增量会改变一些刚性的需求，预计楼市二季度开始走强，四季度后房价有可能从底部回升到正增长。

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