超35000亩供地来了！哪些区域要涨？哪些区域要跌？

超35000亩供地来了！哪些区域要涨？哪些区域要跌？凌源张老四 1 前段时间，郑州市公布了《郑州市2020年度国有建设用地供应计划》。 这份供地计划，将直接影响郑州未来一至两年的楼市基本面。 在今年的供地计划中，国有建设用地的总规模约35643亩。

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前段时间，郑州市公布了《郑州市2020年度国有建设用地供应计划》。

这份供地计划，将直接影响郑州未来一至两年的楼市基本面。

在今年的供地计划中，国有建设用地的总规模约35643亩。

其中，住宅用地占比约42%，为14965亩。

而2019年计划总供地是43836亩，住宅23137亩。

相比之下，2020年的土地供应大幅缩水。

无论是计划供地总量，还是住宅用地供应，今年都减少上万亩。

回望过去几年，从2016-2018年，郑州平均每年的实际住宅供地基本都稳定在1万亩左右。

2019年，实际住宅供地开始下降。

2020年，住宅供地计划更是直接腰斩。

土地供应极其重要，会从源头上影响房价走向。

试想，如果2013-2015年的土地供应足够多，2016年的郑州房价也绝对不会那么疯狂。

因为，短期决定房价的是政策和炒作，但中长期，一定是土地和供求关系。

如果近两年住宅供地持续收紧，就意味着未来一到两年里，郑州楼市的住宅供应会相对减少。

如果供应持续下降，市场需求得不到满足，就会增加房价上涨的可能性。

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下面这张图表是各城区的供地指标——

通过这张图表，我们发现几个特别有意思的关键点。

第一、近两年，各区的住宅供地只有郑东新区和经开区在扩张，其余都在收缩。

郑东新区和经开区基本都是净地供应，经开区主要集中在物流园区，东区供应主要在白沙象湖。

从今年开始，郑东新区产城融合的路线越来越明显。

鲲鹏小镇、大数据产业园、智慧岛等项目纷纷开建，这会创造更多的就业，吸引更多的人才，也要解决更多人的住房问题，白沙将迎来变局，改变无房可选的窘境。

曾经蝉联供应榜首的管城和惠济，今年住宅供地大幅下滑，双双腰斩。这对于管城和惠济的房价来说，是一个潜在的风险。

而这个风险在如今已经逐步显示出来了。

老管南三雄，永威、绿都、鑫苑都已经接近尾声，现在活跃在南三环的只有富田九鼎公馆，价格15500-15800。

新的管南四环，富田九鼎华府、绿地花语城、正商生态城、碧桂园名门时代城等千亩大盘不用那么慌了，彼此之间的竞争会减少。

再看惠济，曾经新开楼盘竞争激烈的惠济核心区，如今的选择越来越少。

美景麟起城、锦艺四季城、万科民安云城等已经没什么房了，正商家河家、融创中原宸院的后期地块也要靠近大河路了，只能跨过大河路继续发展。

第二、二七区已经连续三年供应收缩了。

今年，二七区的住宅供地计划还不到郑东新区和惠济区的一半。

其中，最主要的原因是，二七区原有的供应大户，二七运河新区如今已经进入收尾期，可售的土地日趋缩减。

可能会有很多人说，这对二七运河新区是个好事啊。供应缩减，是不是就意味着房子稀缺了，就意味着房价要涨了。

先别急，真是个好事么。

要知道，二七运河新区现在仍未成熟，配套依旧匮乏。

如果一个片区的配套还在起始阶段，但地却卖完了。那么，这个片区就会陷入一种尴尬境地。

第三，郑州的市场主体已经彻底转移到四环线。

我们发现，如今市场的供应主体已经彻底转向——

惠济的惠济北，大河路北；

高新区的外围，比如双湖科技城；

郑东新区的白沙；

管城的管南四环外；

经开的物流园区；

……

也就是说，只有靠近四环线的区域，才能拿出来大量的土地供应。

郑州的市场主体，已经彻底转移到四环线。

转移到白沙象湖、经开物流园、东南环外、西南郊区、中原新区、高新新城、古荥片区、索须河片区、惠济东北、南龙湖、洞林湖、港区等环外组团。

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然而，计划是计划，实际有变化。

今年的住宅供地计划相比去年，本就已经腰斩。

奈何，实际的供地量会更少。

按照往年的实际完成情况看，供地完成率都不高，能完成一半就不错了。

特别是2019年，供地计划完成情况更是不足三成！

据统计，2019年，郑州市公共资源网站共计挂牌168宗地块，折合10354亩。

最终成交145宗，折合8857.62亩。

要知道，2019年的计划住宅供地可是2万多亩。

所以，2020年接近1.5万亩的住宅供地只是一个计划，是计划就需要落实。

供地计划实际完成率不高，怎么解决？怎么改善？

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好在，郑州已经有所行动。

近日，郑州发布的《关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》已审核通过。

意见明确提出政府要成为土地一级整理的主体，为郑州市土地资源的垄断方，增强土地资源有效供给，建立政府主导的土地一级开发市场，梳理各项资源要素，全面盘活郑州尤其是核心区域的土地存量资源。

这，是近年来郑州在土地收储方面最重磅的文件！也意味着郑州土地供应体系将发生根本性变化！

以往供地计划实际完成率不高，主要是在前期的土地整理，收储环节难以做到完全把控。

而这次土地新政将使政府成为一级土地完全的垄断方，未来在土地供应上的掌控力会更强，土地供应的完成率也会更高。

以往在郑州部分区域，比如滨河国际新城、双湖科技城等，一级土地整理是委托企业进行的。

今后，其他社会资本将难以再介入土地一级整理工作，城改一二级联动模式至此告终。

土地市场将更加市场化，各 个区域依照项目的大小和区域的发展情况，合理布局土地整理的规模和节奏，统一整理、统一收储、统一供应。

部分城改项目启动之后，也很难再出现因为中间种种问题，而不得不一再推迟入市的情况。

同时，郑州一些因道路不畅、临水临电导致的维权，在政府硬核管理土地之后，会大幅减少。

尤其是那些远郊盘，因为土地出让条件更成熟，不必再担心交房后出现的各种配套问题了。

这是一项极其重大的利好。

如果今年的供地计划能进一步落实，对未来一到两年的郑州楼市平稳发展是坚实基础。

供需才是决定价格最坚实的基础，有供应，市场的根基才够稳，还是要对这个政策称赞的。

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土地资源实在太稀缺了，所以要抓紧解决土地如何更好利用的问题 。

随 着这个步伐越来越深入，我们很可能会看到以下一些情况的出现。

由于土地把控能力增强，以及土地招拍挂规范化，未来土地市场的竞争会更加激烈，那些以往通过城改获地的模式也将彻底改变。

可想而知——

今后在郑州拿地的房企，品牌实力房企的比重会进一步提升。

品牌房企的市场比重会进一步提升。

城市的居住品质会进一步提升。

更重要的，因为品牌房企实力更强更正规，房价也会更坚挺！