全国第一张跨省域发展蓝图出炉，示范区3条新轨交线路定了！

全国第一张跨省域发展蓝图出炉，示范区3条新轨交线路定了！魔鬼天使徐若 1 全国第一张跨省域发展蓝图出炉 上周五（6月5日），沪苏浙皖一市三省“一把手”齐聚浙江湖州，出席了沪苏湖铁路开工（点击可阅读）仪式，曾担任过浙江省长、江苏省委书记的现任上海市委书记李强

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全国第一张跨省域发展蓝图出炉

上周五（6月5日），沪苏浙皖一市三省“一把手”齐聚浙江湖州，出席了沪苏湖铁路开工（点击可阅读）仪式，曾担任过浙江省长、江苏省委书记的现任上海市委书记李强亲自宣布这个长三角一体化发展重大项目正式开工。这是长三角一市三省首次联合举行重大项目开工活动。开工仪式后，还举行了2020年长三角地区主要领导座谈会。

自前年首届上海进博会上，中央宣布长三角一体化上升为国家战略，去年11月长三角绿色生态一体化示范区揭牌成立以来，一体化示范区如何规划建设，就一直是沪苏浙三省市居民，尤其是示范区所涉及区域的市民们热切期盼的议题。

在此前举行的长三角一体化示范区理事会上，全国首个跨省域空间规划正式浮出水面。

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一图读懂“示范区—协调区—启动区”

从这张跨省域空间规划图中，我们可以看到：

长三角生态绿色一体化示范区范围，包括上海市青浦区、江苏省苏州市吴江区和浙江省嘉兴市嘉善县全域，面积约2300平方公里，略大于“千年大计”雄安新区的面积。

同时，将上海市虹桥商务区、江苏苏州昆山南部水乡三镇（周庄、锦溪、淀山湖镇），以及浙江嘉兴市秀洲区秀水新区（包括王江泾、油车港2个镇）作为协调区。

在示范区的三个区县中，选择五个镇作为先行启动区，包括上海部分涉及青浦区金泽镇、朱家角镇，江苏部分涉及吴江区黎里镇（暨汾湖高新区），浙江部分涉及嘉善县西塘镇、姚庄镇，约660平方公里的范围优先发展，率先启动。

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先行启动区5镇怎么建？

启动区5镇范围内，在沪苏浙三省市，同时也是青浦、吴江、嘉善三区县交界处，规划了整个示范区的地标性板块——水乡客厅；

启动区的上海青浦部分，着力发展西岑科创中心，目前已经吸引了华为、阿里等知名企业；

启动区的苏州吴江部分，正在积极申报汾湖高新区为国家级高新区，苏州市给她的定位是要打造“苏州版的张江”、“苏州园区的2.0版”；

启动区的嘉善部分，规划建设祥符荡创新中心，并已明确“示范区轨交1号线”从青浦经祥符荡创新中心引入西塘古镇。

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示范区建设轨交先行

三条城际铁路将启动

从上述这张上海官方发布的地图上，我们依稀能看到“示范区1号线”和“长三角水乡旅游铁路”规划的影子。这条线路起自上海虹桥枢纽，沿G50高速走向，经青浦城区、朱家角、西岑科创中心、水乡客厅（金泽）、祥符荡创新中心至西塘古镇后，折向西，再经嘉善县陶庄镇、吴江区黎里镇，至盛泽后并行于沪苏湖高铁至南浔，折向南去往乌镇、桐乡、海宁盐官方向；

浙江版长三角水乡旅游铁路示意图（紫色线）

苏州版长三角水乡旅游铁路示意图

尤其是“长三角水乡旅游铁路”，相较于此前流传出来的浙江版城铁规划图，并行于沪苏湖高铁的走向，以及苏州版城铁规划图，绕经吴江城区的走向，与此次发布的把“示范区1号线”与“水乡旅游铁路”合二为一的上海版“水乡旅游铁路”走向都不径相同，可谓是沪苏浙三省市，各有各个盘算。但三方达成共识的有“示范区1号线”从虹桥枢纽经青浦城区到嘉善西塘的走向已经明确，另外就是“长三角水乡旅游铁路”无论走江苏主张的北线（经吴江城区），还是浙江主张的中线（经汾湖高新区），抑或上海主张的南线（经西塘），上海段与“示范区1号线并线”从虹桥枢纽引出，沿G50高速走向横贯青浦全区，三方均无异议，江苏段自盛泽站起至湖州南浔，浙江段由南浔站折向南去往乌镇、桐乡、海宁盐官方向也已敲定。

上海版规划图的另一大看点，就是苏淀沪城际（苏州东站—苏州机场淀山湖选址—青浦—上海虹桥）和上海市域铁路嘉青松金线（嘉定安亭—青浦—松江—金山）在青浦城区的走向，调整进了青浦主城核心区，疑似苏淀沪城际走北青公路至香花桥后，与嘉青松金线并线走外青松公路至G50立交处的青浦城际铁路站，再汇入示范区1号线直抵虹桥，如此看来，这3条城际在青浦主城核心区极有可能采用“地下铁路”制式，同时方便与现状轨交17号线在青浦新城站进行换乘。

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示范区置业买哪里？

2300平方公里示范区面积太大，买房首选在660平方公里先行启动区范围内，则更靠谱一些。

启动区上海青浦部分，金泽镇无新房供应，朱家角新城片区大多新盘、次新房离地铁站点都很远，在售新房户型都偏大，且以经济型别墅为主，比如：金地水悦堂43000元/㎡，上实滨湖城海上湾鹭居（81㎡，总价212万元/套起），古镇片区则没有新盘、好盘，综合下来，还是与青浦新城西片交界的17号线淀山湖大道站周边性价比最高，这一区片是青浦新城开发最晚，但也是规划档次最高的居住片区，各品牌开发商云集，新房推荐首创禧悦风华均价40183元/㎡；

与青浦一界之隔的昆山淀山湖镇，属于长三角一体化示范区的协调区，这里的二手房1.3-1.6万元/㎡很实惠，距青浦新城交通枢纽17号线漕盈路站仅6公里10分钟车程（昆山公交C3、C5、C6路可直达），房价相差1倍都不止。新房可淘万科常春藤、淀湖鹿鸣九里、碧桂园淀湖花园等，均价18500-19980元/㎡不等，优点是出门即见湖，缺点是离镇中心远。利好是苏淀沪城际铁路（江苏段已有时间表，列入了2025年近期建设规划）直通上海虹桥，以及70%靠谱但却一直很低调的苏州锦溪机场（规模肯定小于号称“上海第三国际机场”的南通新机场，估计与常州奔牛、扬州泰州机场规模相当）。

淀山湖区未来的规划，也是南面重产业（华为青浦园区在南岸的金泽镇西岑社区），北面重宜居（昆山淀山湖沿岸有大量的低密度别墅区），西岸主交通（城际高铁可直达沪苏吴嘉昆太，机场大概率会有），前景还是相当不错的。

启动区吴江部分，汾湖是长三角绿色生态一体化示范区先导区核心5镇之一，也是江苏省境内唯一入选的示范区先导区的镇。沪苏湖高铁与通苏嘉甬高铁的交汇点苏州南站，就落址在汾湖的三白荡、元鹤荡所夹半岛区域。

苏州市正在积极申报汾湖高新区为国家级高新区，市里给汾湖的定位是要打造“苏州版的张江”、“苏州园区的2.0版”。苏州现任“一把手”蓝绍敏，2019年9月上任半年以来，十访汾湖，就能体现汾湖在未来苏州市的地位有多重要了。

事实上，汾湖从十五年前开发的太阳湖大花园开始，就已经是上海人的宜居“西花园”了。与花桥主攻吸引新上海人外溢的刚需市场不同，汾湖主攻养老度假地产，早期开发的项目多以经济型别墅为主。去年上半年，被“示范区”概念炒到顶峰时，汾湖的新房价格上扬至23000-25000元/㎡（一度超越花桥），但是7月24日，苏州主城6区（含吴江区）出台了2年社保+新房3年、二手房5年限售的政策后，汾湖因属于5年限售区（昆山、太仓同为2年社保，但无限售影响），楼市一下子凉凉了。

目前汾湖核心区在售新房均价在17000-19500元/㎡之间，与相邻的同为示范区先行区的浙江省嘉善县西塘镇新房房价基本持平，但从产业、交通和城市基本面来看，汾湖更胜西塘一筹！

启动区嘉善部分，主要看西塘，在售新房龙光江南大境，均价17500元/㎡，相比汾湖，优势则胜于人居环境、旅游景区的光环催生短租民宿的较高租售比回报，以及完全不限购不限售。

当然，5月1日起实施的苏州人才落户新政，也是大大降低了汾湖的买房门槛（本科直接落户、大专6个月社保可落户），虽说汾湖所属的苏州主城区，尚有新房3年、二手房5年限售的政策，但是对于中长期持有的购房者影响不大。

总之，愿意落户苏州的非沪非苏非嘉兴户籍的投资者，我们建议你优先考虑汾湖或昆山淀山湖镇。已经是比苏州更好的户籍（比如上海户籍、杭州户籍）拥有者，不可能把户口迁到苏州的，还是优先考虑西塘。

当然，如果有上海房票，还是买在上海青浦新城为优先选项，无论是新房、次新房，还是大居动迁房小区，都不会令你失望！