实用干货,千字教你判定郑州改善盘标准,2021别再买“伪改善”盘!
此前,国家统计局发布《建筑业持续快速发展城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》指出:
2018年,城镇居民人均住房建筑面积39平方米,比1978年增加32.3平方米。
当下的中国,人们已经基本解决了基本居住问题,而下一步要解决的是住在哪,如何提高居住标准的问题。
换句话说,当人们满足刚性居住需求后,大城市的改善楼盘,将会受到越来越多人的青睐。
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“改善”是一个相对的概念
我们平时聊天说到楼盘时,总会先给这个楼盘做一个定位,比如:刚需盘,刚需偏改善盘,纯改善盘或者终极置业豪宅等。
那么他们之间的界定如何区分呢?我们很难用量化的指标去衡量,但每一个人心里都会有一个衡量的标准。
对于很多非专业人士而言,想要买房,几个楼盘转下来,觉得一家比一家好,至于好在哪?很难说出个一二三来,更无法区分什么是刚需,什么是改善。
其实改善是一个相对的概念,没有绝对之说。但是我们如果能够通过各项指标分析出一个楼盘的定位,这将会对你有巨大益处。
一般来说,改善楼盘相对于刚需楼盘,居住更舒适,同时,后期溢价更大。
这种例子很好找,比如东区大部分楼盘,主城区的天下城,北区的普罗旺世,西区的锦艺国际华都等。
改善楼盘并不会因为定价略高而影响后期溢价,反而会因时间的流逝,和刚需盘差价越拉越大。
这是优质产品价值凸显的自然规律。在货币大放水的今天,股市如此,楼市也如此,资金总会不断的沉淀在优质的资产上。
今天,我们就浅析一下刚需楼盘和改善楼盘的区别,请认真阅读,这关乎你的财富以及2021年你买房的判断标准。
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我心目中郑州改善楼盘的标准
1)土地指标
俗话说的好,面粉价格决定面包价格。同时,面粉质量也决定着面包质量。一块地的土地指标,基本就决定了一个楼盘是刚需基因还是改善基因。
而谈到土地指标,我们最优先看的就是:容积率。
容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一般情况下,容积率越低,居住舒适度越高。
看完容积率我们再来看建筑密度和绿化率。建筑密度根据字面意思就能理解,我们不再多说,一般来说,建筑密度越低,小区公共活动空间越大,也便于大型中央景观的打造,至于绿化率,一般来说越高越好,改善楼盘的绿化率一般都会达到35%以上。
我们再来看限高,限高决定了一个楼盘的产品,限高越低,产品越好。别墅>洋房>小高层>高层。
当然,还有一类特例,那就是超高层,他不在这个顺序排列范畴,因为很多超高层也是做豪宅的,但目前郑州超高层只有建业天筑,华润悦府,融创金水府和万达公馆等少数楼盘,不具有普遍性,暂且忽略。
了解完土地指标信息后,就可以简单的说一下基本的结论了:
容积率在2以下的,基本具有豪宅基因;
容积率在2-3以下我们可以认为是改善楼盘或者偏改善楼盘;
容积率在3以上基本可视为偏刚需楼盘。
容积率在4以上的基本视为纯刚需楼盘。
容积率在5以上的基本无舒适度可言。
(以上仅适用于郑州范围,另超高层产品除外)
当然,土地指标只是衡量一个楼盘改善与否的参考指标,而非绝对,因为还要综合其他方面判断。
2)开发商基因
要看一个楼盘是刚需还是改善,除了看容积率之外,我们还需要看开发商。
具有改善基因的开发商,即便拿到一个土地指标不是很好的土地,如果肯下本钱用心做,依然能把楼盘打造成改善标杆。
而很多做刚需房的开发商、一些高周转的开发商、一些没有资金实力规模小且一味追求利润的开发商,再好的土地指标也难做出改善楼盘(PS:郑州主城区很多好地就是被这些开发商给糟蹋了)。痛心疾首!
做改善,一定是需要基因的,这要求一个企业老板的格局与魄力,同时还需要一个企业长期的实践、磨合并一点点修正。
好房子,不是一味舍弃利润砸钱就能出效果的,我就见过太多朝着品质转型的开发商,即便花费重金,楼盘也没有出来该有的效果。
那我心目中,全国性的房企有改善基因的如:绿城、龙湖、仁恒、泰禾、万科、融创、华润等。
我们本土的有永威、建业、康桥、正弘等等。
当然,以上只是说这些房企具有改善基因,能够做出好产品,至于人家做不做好产品,还要根据具体的楼盘定位。
3)产品打造
产品类别上,容积率相同下,别墅>洋房>小高层>纯高层>高低配。
偏改善小区一般都是别墅洋房小高层产品,刚需盘则大多是高层或者高低配,当然这个不绝对,只是对于大部分楼盘而言。
除了楼栋产品外,衡量一个楼盘的改善重要标准就是户型大小。
改善楼盘多以大户型为主,开发商在定价时,大户型单价往往比小户型高,且大户型销售去化比小户型好。
刚需楼盘多以小户型为主,且户型越小,单价越高,越好卖,而刚需盘的大户型,一直都是去化难点。
此外,一个楼盘的颜值也是衡量楼盘的重要标准,这个方法也很适合外行人区分楼盘的品质。
纯改善楼盘外立面往往采用纯干挂石材、太空铝板等;
刚改楼盘的外立面往往采用局部石材+真石漆等;
刚需楼盘的外立面往往采用真石漆+涂料等。
其实,关于产品的点,有很多。比如同样是毛坯交付的小区,改善小区新风、地暖、指纹密码锁、三层中空断桥铝合金系统窗基本成为标配。
再比如装修,杜拉维特、汉斯格雅等配置逐渐走入千家万户,但是,不是说装修牌子好就是改善,每个品牌产品还有不同型号,购房者一定要擦亮眼睛,别被品牌忽悠。
此外,绿化成本、车位配比等都是衡量小区改善与否的重要条件,在此不一一细说。
4)物业管理
郑州迎宾路的“豪宅”走一圈,你就能理解物业对于楼盘的影响,即便再好的产品,再低密,当初打造的再好,后期物业管理跟不上,也会在时间的长河中泯然众人。
很多时候还是要信奉“一分钱一分货”这句话。物业服务遵循质价相符的原则,如果物业费定价过低,势必会在日常管理中降低标准,而且聘用的员工良莠不齐,很容易与业主发生冲突。
在购房前,尽可能多了解物业在其他小区出入口位置及数量,非小区居民和车辆进出是否登记,安保人员是否会定时巡查,小区绿化是不是修剪得比较整齐,路面上能不能看见垃圾,人工河道里和水景里的水质是不是清洁,有没有异味,有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见污垢。
不过现在很多楼盘的物业都是和开发商同一体系,具有改善楼盘的开发商,后期的物业都相对给力,这为购房者省去不少麻烦。
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综合判定是关键
最后要说明的是,以上所有标准,都是按照纵向的逻辑线去判定,不可生搬硬套。
比如,恒大云玺、雅颂居虽然土地指标一般,容积率略高,但是地段足够好,开发商靠谱,产品也足够好,因此绝对可以归为改善盘。
再比如,平原新区某盘,低密生态,户型基本都是100㎡以上,绿化率等也足够高,但绝对不是改善,而是刚需外溢。
这样的例子,有很多,而且也很难用统一的标准去归纳哪个楼盘是改善,哪个楼盘是刚需,而改善对于每个人定义也不同。
但是,如果你把一个楼盘从土地指标、开发商气质、产品配置、物业服务四方面的关系搞明白之后,相信就会得出你自己的答案。
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- 编辑:崔雪莉
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