揣好你的六个钱包，这不是你瞎投资的地方！

揣好你的六个钱包，这不是你瞎投资的地方！杜锋接任中国男篮 如果你问我西区能不能买，我会说能买； 但如果你问我西区能不能投资，我会怀疑你没看过郑州楼市。 城市向东，产业向东。 板上钉钉的城市格局正在教育每一个妄图在西区暴富的投资者。 美丽

如果你问我西区能不能买，我会说能买；

但如果你问我西区能不能投资，我会怀疑你没看过郑州楼市。

城市向东，产业向东。

板上钉钉的城市格局正在教育每一个妄图在西区暴富的投资者。

美丽的外表下回归居住属性、归零去投资是不争的事实。

所有投资者，揣好你的六个钱包吧，这里不是你瞎投资的地方！

1

城市向东和产业向东，已经成为板上钉钉的现实。

90年代，随着郑州核心区向东迁移，金水区成为郑州的政治和经济中心。

与此同时正式获批的高新区，背离城市发展方向，人口和资金流入乏力，即使是国家级新区发展也略显单薄无力。

千禧年后，郑州的经济重心在规划中继续东移：省政府由金水搬至东区，高铁通车，东广场写字楼陆续投入使用，不断有新入郑企业落子于此。

东广场和CBD聚集了郑州最多的互联网、金融和地产公司。

作为河南数字经济产业重点项目的鲲鹏软件小镇落地郑东新区白沙，对外释放信息正在跟踪洽谈华为、紫光、软通、浪潮、新华三等企业入驻于此，其中新华三目前的总部在高新区。

由西向东也已成许多本土企业总部业务拓展中的战略规划。

就比如米宅，伴随公司规模的不断扩大，考虑到不断扩大的全国业务交流需要，总部选址也由中原区迁至CBD。

依托东部和南部贸易、物流联动发展形成的有利环境，头部产业和人口向东，成熟配套和文化留在西边，“东强西美”的城市格局日益凸显和优化。

好的公司在郑东，地产公司在郑东，金融企业在郑东，互联网创业公司伴随规模的不断扩大，也在往郑东迁移……

人口、产业和企业向东部聚集，已经成为铁的事实。

无论你是否接受，都无法改变。

2

站在产业东迁、企业东迁和就业人口东迁的基础上，俯瞰“大西郊”——

大西区，正在越来越去投资化，并在地缘自住的道路上，越跑越远。

相比东区，中原区在工业时代的努力和催化下已经形成了相当完善的生活配套，地铁、公交、商业、教育等配套齐全，生活氛围纯粹，在大西区打造居住和文化为主导的功能区，将十分有利于地缘客户置业并居住于此。

但对带有投资涨幅收益来说，配套和环境固然重要，但更重要的是和产业聚集区之间的距离，和购买力之间的距离。

我们先来看看，西区的人口主要集中在哪里？

根据百度地图热力图显示，西郊的人口聚集在西三环内的锦艺、万达商圈及高新区的正弘数码港和公园茂商圈。

我们再来看看，西区的人口聚集地和郑州的产业聚集地之间的距离——

西三环建设路距高铁东站直线距离约17公里，早高峰驾车从锦艺城出发，至少需要45分钟以上；高新区正弘、朗悦商圈距高铁东站约20公里，驾车则差不多要27公里。

这样的距离导致西区租售市场，难以受到东区高购买力、高潜力新型人才的辐射，加之产业相对短板不足以吸引人口流入，最终外溢客户资金刺激乏力，仅仅是地缘客户的狂欢，要怎么在投资市场上惊起波澜？

更不要提距离更远、没有人气、没有生活配套的常西湖和双湖科技城。

这样的通勤距离，反馈到西区的房价上之后，就是如此——

过去四年，西区的房价平均涨幅收益，在大郑州范围内处于中下游。

相同的房价起点，一样的产业短缺，管城区却能在大环境中逆市而上，是胜在距离东区更近，受到东南联动发展规划的红利辐射。

因为整个西区偏离郑州的产业中心、就业中心，日常通勤需要跨越整个郑州主城，动辄都是45分钟以上的通勤时间，再加上利好出尽，泡沫在大环境的洗礼中逐渐散去……

大西区的楼市，正在越来越去投资化，越来越回归居住属性。

投资与我无关，涨幅与我无关，而我只剩居住。

3

既然西区已经去投资化，既然西区已经越来越蜕变成地缘自住的聚集地，越来越回归居住属性……

那么，西区的选筹就异常简单。

归零概念，归零假大空，盯紧地缘居住需求，回归居住属性。

自住客户在西区选筹，紧盯两点即可：

第一，成熟或已经落地开工的生活配套。

地铁：目前已规划落地的辐射西区的有1号线、8号线、14号线、6号线；

学校：如伊河路小学、互助路小学、艾瑞德小学、枫杨外国语、七十三中、郑州中学等；

商业：锦艺城、中原万达、高新万达、正弘汇（规划中）、公园茂等；

以及影响长期居住体验感的城市环境、绿化和居民素质等。

第二，居住氛围和人气。

前面讲过，从热力图来看西区的人流量主要聚集在西三环内的锦艺万达商圈和高新区正弘数码港和公园茂商圈。

人口聚集区域流量庞大且稳定，方便日后置换时转手。

这是西区选筹的两个基本原则。

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两大基本原则之下的项目选择。

综合考量这些因素，可选项目其实并不多。

1、对地缘刚需客户来说——

可重点关注高新老城区的正弘青云筑，虽然户型一般，但胜在地铁优势，距8号线银屏路站约700米，高新万达、丹尼斯、正弘汇等商业配套齐全，区域内性价比最高；

驾车出行的可关注建业盛悦府，交通便利，出门即上农业路高架，15分钟可到达国贸商圈。如推出南北向、价格13500左右的楼栋，重点关注。

2、对刚改客户来说——

可以等等看中原老城区今年即将入市的几个改善项目：万科山河道、昆仑望岳二期、康桥玖熙园。目前山河道宣传的1万7左右的价格比起常西湖世茂璀璨熙湖2万1的价格，优势已经不言而喻。

像常西湖这样远离主城且短时间内无生活配套落地、价格虚高、等待周期长的伪投资、伪改善盘，总结一句就是：开车有风险，上车需谨慎。

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最后，做一下总结：

1、政府对西区的规划定位美丽人居，前期利好出尽，后期缺乏高收益产业。

没有足够的产业吸收外溢客户进入市场成为区域溢价困境；

2、西区从物理距离上远离城市发展重心，租售市场均难与东区高购买力、高潜力人口发生化学反应，同类型产品投资收益受限；

3、城市规划东移和客户群稳定导致价格扁平的双重投资困境下，回归居住属性、去投资化已成为西区购房准则；

4、自住客户置业盯紧生活配套和人口分布：地铁、学校、商业、环境+稳定的人流量，有配套自住生活舒适，有人口流量日后置换容易。目前西区能满足这两者的仅中原老城和高新老城，这两个区域的项目值得自住客户重点关注；

5、“运动会”概念非持续IP，常西湖板块目前无民生相关配套落地，等待周期长，不适合自住选筹；缺乏产业且与主城隔断，价格现已与中原、高新老城持平，投资入场为时已晚。