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打新,拨开迷雾,看到真相!

  • 来源:互联网
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  • 2020-06-02
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最近市场状态十分胶着,主要表现在:

1、投资客减少,置换客增多

原因很好理解,这轮行情已走到下半场,高位接盘需要极大勇气,涨的不多的担心入坑又不敢买。所以很多投资客都在观望,或者准备改投其他城市。

但硬币的另一面,有多少人买入就有多少人卖出,卖出的人手持数百万甚至上千万巨资,自然不会持币观望,卖了深圳房子的,不管是置换还是投资,绝大部分还是继续买深圳。

所以,虽然投资客变少了,但总体的购买力并没有减少,预算反而增强了,现在市场上1000万以上的房源供不应求就是证据。

2、打新与打假并行

润四的各种传言一直甚嚣尘上。

第一个传言是6月开盘;

第二个传言是开盘价从开始的11万,到12万,再到12+1万;

第三个传言是认筹已超过1万人;

第四个传言是认筹金500万;

第五个传言是摇号要分等级,两年内离婚原家庭有住房记录的不予摇号。

这些传言已经都被华润置地辟谣,统统为假,预售证还没拿到,开盘时间、开盘价都不确定,认筹人数、认筹金也全是谎言,一切等待政府审核。

惟一能确定的是首批推出房源只有503套。

为什么谣言这么多?因为关注度太高,等待的人太多,又迟迟不给明确的结果,这些条件都是滋生谣言的最佳土壤。

资金量高的客户盯着润四,实力一般的则盯着华强城、海岸城、金融街、电建洺悦府。

最近关于华强城开盘时间和开盘价的传言也开始陆续出笼了,我接到的消息有7月开盘的,有8月开盘的,开盘价有4万7,5万,5万3等多个版本。

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3、重出江湖的喝茶费

围绕着打新,江湖又有了茶水费的传说。

江湖流传,华润城茶水费150-200万不等,华强城茶水费40-80万不等。提供买茶的渠道很多,是个中介都敢拍着胸脯说包中包赢,包治百病,去掉喝茶费,你还有一百万到数百万的浮盈。

这杯茶,喝了怕烫嘴,不喝怕后悔,你到底是喝还是不喝?

针对越来越多的喝茶费传闻,宝安住建局发声,一是要求所有新盘必须委托公证公开抽签选房。

二是点名海岸城和华强城,不得内定房源捂盘惜售,如发现房地产商、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用,除了承担行政处罚,还要追究刑事责任。

响鼓还用重槌敲,已经很严厉了!

宝安住建局还对海岸城和华强城开发商负责人都进行了约谈,约谈之后,两家开发商都发布公告自证清白。

事情到了这一步,就算开发商有收喝茶费的心,也没有收喝茶费的胆,参照宝中海纳公馆、云玺几个盘被自媒体曝出喝茶费,被政府训诫之后,开发商都老实了,所有喝茶费房源都消失了。

这个敏感时期,政府高度监管,全深圳人民盯着,自媒体随时准备爆料,开发商不大可能为一套几十万的喝茶费冒这么大风险。

现在市面上各式各样的喝茶费基本都不靠谱,建议不要为之所动,还是老老实实去拼手气吧。

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说到这里,我想讲两个问题。

第一,政府为什么要时不时推出几个倒挂新盘引发万人打新?

比如润四,总价一千多万,已经和刚需无缘了。

倒挂几百万的新盘,除了让投资客转手得利,对控二手房价毫无意义,而且万人摇号的舆论影响其实很坏,为什么还要控的这么狠?

第二,既然要做新盘倒挂,为什么只做科技园、沙井、光明这几个最网红的片区,龙岗、坪山、盐田、龙华大量刚需新盘为何反而没有倒挂?

这两个疑问,从很多近期找我们沟通的客户中,我找到了答案。

近期来公司面谈的客户不少,有外地的,也有本地的。谈来谈去,最后都是一句话:现在高位买进实在不甘心,还是想打新碰碰运气。

如果华强城打不到,就等海岸城;海岸城打不到,就等金融街,毕竟抽奖机会有好几次。

用倒挂网红盘把相当一部分购买力先摁住,这应该才是政府想要的结果。

从去年8月到现在,转眼10个月过去了,大部分楼盘已涨了30-50%,却迟迟看不到楼市降温的转折点。

业主控盘打击了,首付贷抵押贷封死了,高价网签限制了,网红盘也下架了,能用的手段几乎用尽了,可是中部和东部仍在补涨,价格已经上天的西部还在滞涨。

怎么办?最后一招,用网红盘打新倒挂的机会,暂时转移一部分购买客的注意力,用五六百万的华强城海岸城拖住中位投资客,用一千多万的润四拖住高位投资客。吊几根貌似凭运气就可以吃到的胡萝卜,先把二手市场的热度降下来再说。

概率低?没关系的,人性就是这样,每个花2块钱买彩票的都认为自己中500万的机会很大,要不2块钱也不会花。

润四500套房子,就算有15000人摇号,也有3%的中签率,这可比中彩票的机会大多了。

为什么倒挂明显的盘多在网红片区,一是关注度更高,愿意等待的人更多,能把二手需求最大限度地短期抑制下去;二是这几个盘多在远郊,吸引的更多是投资客,能最大限度地压制投资需求。

也许你会说治标不治本,问题是有治本的好办法吗?

这让我想到深圳的安居房。

安居房最新轮候人数为151297人,每年的供应量不过2000多套,即使轮候人数不再增加,全部住上安居房也需要七十年,但人们毕竟有了盼头是不是?

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不出预料的话,这几个万众瞩目的打新盘都不会太快推出。

因为打新的价值在于预期,在于想象,包括对开盘时间的想象,对开盘价的想象。

对于买房人来说,只要还没开盘,价格还没确定,游戏就没结束,就值得继续等下去。

一旦开盘摇号尘埃落定,游戏就结束了,剩余的购买力一下子涌入二手市场,楼市会有失控的危险。

之前一直盛传润四6月初开盘,从华润置地开发商最新回应来看,预售证还在审批之中,现在已经5月底了,6月开盘的可能性越来越小。

换位思考一下,如果你是高层,好不容易靠润四的影响力锁定了一大批千万以上的购买力,会不会选择很快开盘?500个幸运儿产生后,剩下一万多准客户涌入二手市场,怎么控?

如果换我,第一个策略是拖,先把这批购买力拖上一段时间,拖久了事态总会有变化,也许市场就变冷了,购房需求就慢慢变淡了。

第二个策略是润四打完之后,要有其他同价位的替代盘可以跟上,比如宝中的盛意家园、泰华梧桐聚落,泰华海逸世家。

拖到七八月份润四开完后,马上预热宝中新盘,打不到润四怎么办?继续等宝中啊!用拖字诀,最终把二手房的热度慢慢打压下去。

刚需盘就更简单了,华强城、海岸城、金融街、电建一字排开,只要你敢等,拖到明年下半年没啥问题。

话说到这里了,打新到底等还是不等?

我的建议,如果是首套自住,资金实力又有限,没必要继续苦等。深圳房价现在看不到任何下行的希望,上行的概率至少有60%。

等待就意味着风险,用3%的中奖概率去搏60%的上涨风险,我认为是不明智的。对刚需来说,一旦涨幅超过资金承受能力,就意味着三房变两房,近郊变远郊。

如果是纯投资客户,对风险预期有充分心理准备,也有一定的调整预案,比如说打不到还有其他替代方案,也能接受相应的资金损失,就可以坚持等下去。

可以等待,但要明明白白地等待。

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  • 编辑:崔雪莉
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